日前，蘇州人大常委會對《蘇州市出租房屋居住安全管理條例（草案）》（以下稱草案）進(jìn)行了一審。草案規(guī)定，違法建筑、擅自改變房屋使用性質(zhì)，以及不符合國家相關(guān)消防標(biāo)準(zhǔn)等情形不得用作出租房屋居住。出租人應(yīng)當(dāng)以原設(shè)計的房間為最小出租單位，不得將房間分隔出租；廚房、衛(wèi)生間、陽臺、車庫、地下儲藏室、未設(shè)置外墻窗戶的房間，不得出租供人員居??；符合安全出租條件的出租房屋，人均承租建筑面積不得低于十二平方米。
業(yè)內(nèi)人士向記者解釋：“此次草案最大的變化在于，原先規(guī)定不允許‘客廳’出租，到‘未設(shè)置外墻窗戶的房間’且‘符合安全出租條件的出租房屋，人均承租建筑面積不得低于十二平米’，意味著‘n+1’合法化的進(jìn)入實際探索階段。未來有關(guān)部門可能會基于草案進(jìn)一步出臺相關(guān)規(guī)定，此舉在激活消費者需求，在引導(dǎo)行業(yè)發(fā)展上有更好的示范價值與效應(yīng)。”
一波三折的蘇州市“n+1”的合法化之路
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，草案發(fā)布前，蘇州出租房屋居住安全管理主要依據(jù)2008年頒布的管理辦法，其中并未對隔斷出租作出明確規(guī)定。而今年蘇州多起出租房屋大火，引發(fā)市政府開展了為期一百天的集中整治專項行動。資料顯示，整治期間共排查“三合一”場所7.9萬余家，群租房16.6萬余家，將近100萬人需要重新尋找住所。
隨后，蘇州市政府發(fā)布《蘇州市房屋居住安全管理條例（草案送審稿）》，其中第五章第二十一條明確規(guī)定“餐廳、客廳、廚房、衛(wèi)生間、陽臺、車庫和地下儲藏室，不得出租作居室使用”。
在經(jīng)過一個多月公開意見征集，在最終上審稿中，第二十一條去除了對“客廳”的明文限制，并通過一審。新草案出臺后，不少業(yè)內(nèi)人士也坦言“出乎意料”：“蘇州多起出租房屋大火，此前基本判斷市場會受到嚴(yán)管。但深入調(diào)研后會發(fā)現(xiàn)，問題出在更加違規(guī)的群租房上面，且一旦一刀切房租可能出現(xiàn)波動，對穩(wěn)定蘇州租房市場價格不利。參考上海等地的發(fā)展經(jīng)驗，合規(guī)的n+1既可以穩(wěn)定房租，又可以引導(dǎo)良幣驅(qū)逐劣幣。”
政府牽頭規(guī)范化管理“n+1” 引導(dǎo)行業(yè)良性發(fā)展
針對蘇州短短數(shù)月內(nèi)的政策“升級”，業(yè)內(nèi)人士分析稱，“在規(guī)范與引導(dǎo)基礎(chǔ)上，進(jìn)一步激活市場需求，穩(wěn)定租房價格，加速引進(jìn)外來人口，提升城市經(jīng)濟(jì)活力，成為地方政府‘n+1’的主要動力”。
蘇州出租單價走勢圖
中房協(xié)旗下中國房價行情網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，蘇州當(dāng)?shù)厝甑淖夥繑?shù)據(jù)黃色線為供給端，即出租的房價，藍(lán)色線為關(guān)注端，即消費者的租金接受度。5月節(jié)點，即331行動開始前，全市平均租金水平在30元/月/m²。而到了8月，租金達(dá)到最高水平36元/月/m²左右，平均漲幅在20%左右，可見熱門地區(qū)漲幅遠(yuǎn)超過20%。
從全市租金趨勢來看，5月之前，租金趨于平穩(wěn)，從5月之后，隨著畢業(yè)季等行業(yè)周期到來，租住需求集中釋放，供不應(yīng)求租金出現(xiàn)上漲。而在9月之后，隨著需求量下降，供給價格也開始回落。
業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，探索“n+1”合法化一方面有助于降低外來人口的經(jīng)濟(jì)壓力，在穩(wěn)定租房價格的同時，提升消費者生活幸福感，吸引外來人才；另一方面，政府出手主動引導(dǎo)市場發(fā)展，避免了一刀切導(dǎo)致供需關(guān)系失衡，出現(xiàn)供給減少房租快速猛漲的情況。“通過精細(xì)化運營、標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)范、統(tǒng)一化管理的長租公寓平臺或許是發(fā)展‘n+1’模式的最優(yōu)解。規(guī)范‘n+1’，比一刀切的管理，更有助于行業(yè)發(fā)展。”
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