證券時報記者 于德江
對投資者來講，靠房屋出租收回成本的時間越快越好，計算收回成本時間的一個重要參數(shù)便是租金回報率。租金回報率同時也是衡量房產(chǎn)投資價值的一個重要指標，指的是出租房產(chǎn)獲得的收益同房產(chǎn)總價的比值。但目前國內(nèi)一線城市房價普漲，導(dǎo)致購房成本大幅增加，而租金漲幅卻相對有限，房產(chǎn)租金回報率持續(xù)走低。
以深圳為例來分析房地產(chǎn)市場租金回報率。深圳市規(guī)劃和國土資源委員會數(shù)據(jù)顯示，9月深圳市商品住房成交均價為36191元/㎡，如果投資者A按此價格購買了一套65㎡的兩居室，總價約235萬元。另據(jù)禧泰數(shù)據(jù)公司監(jiān)測，深圳市近一個月平均租金價格為65.3元/月/㎡，投資者A未來一年大約可獲得租金收入50934元，租金回報率為2.2%。
縱向?qū)Ρ热ツ陻?shù)據(jù)，2014年9月份，深圳市商品住房均價為26000元/㎡左右，租金價格54.37元/月/㎡。如果另一投資者B在去年買下65㎡兩居室，則租金回報率約為2.5%。對比可以發(fā)現(xiàn)，投資者A在租金回報率上落后于投資者B，單從租金回報率這一指標來說，深圳普通住宅的投資價值呈現(xiàn)下降的趨勢。
相同計算方法，北京、上海的租金回報率分別為2.1%、2.3%。另外考慮到空置期損失、購房稅費、貸款利息等支出項目，租金回報率還將進一步被壓低到2%以內(nèi)。但同時需要指出的是，上述對比沒有考慮到房價漲跌所帶來的損益，只適合用作投資價值的簡單對比。
信達證券首席策略分析師陳嘉禾提出以市盈率（PE）估值法來對比各類資產(chǎn)的投資價值。陳嘉禾舉例，在2000年上證綜合指數(shù)的PE高達65倍左右，當(dāng)時房地產(chǎn)以凈租金計算的估值則不足20倍，如果在這種時候投資者使用了市盈率估值法，就會明白應(yīng)該購買何種資產(chǎn)。
參照此邏輯和前述計算結(jié)果，深圳、北京、上海當(dāng)前房地產(chǎn)市場的PE分別為46倍、48倍和43倍。和當(dāng)前股票市場進行橫向?qū)Ρ?，滬?00指數(shù)的PE為13倍、恒生國企指數(shù)的PE為7倍。陳嘉禾向證券時報記者介紹，澳大利亞等國外房地產(chǎn)市場的租金回報率穩(wěn)定在4%左右，對應(yīng)PE為25倍，而國內(nèi)一線城市的住宅剔除掉相關(guān)費用后，PE甚至能達到50-70倍左右。“現(xiàn)在看來，股票相對是有折價的”，陳嘉禾說，“相比于股票，房地產(chǎn)已經(jīng)沒什么吸引力了。”
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