溫州市鹿城區(qū)嘉鴻花園的業(yè)主們最近因為一起官司出名了。10月10日上午，溫州市鹿城區(qū)人民法院公開審理了他們對溫州嘉鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的起訴案。
此案引人關注的焦點在于，嘉鴻業(yè)主大會是2013年3月25日由溫州市鹿城區(qū)民政局核準登記的社團法人。以獨立法人資格參與訴訟，“嘉鴻”在全國創(chuàng)了先河。
小區(qū)會所所有權之爭
溫州嘉鴻花園位于溫州市鹿城區(qū)學院中路，小區(qū)占地面積5.6萬平方米，有13幢高層住宅樓共819戶，于2006年交付使用。其中，小區(qū)在5-6幢102室、207室、208室、209室、210室建有會所，合計建筑面積1015.64平方米。
嘉鴻業(yè)主大會在訴狀中稱，當初建設小區(qū)時，溫州市規(guī)劃局、溫州市發(fā)展計劃委員會在批復文件中，核定建設會所是作為居委會、公廁、物業(yè)等配套用房。業(yè)主們認為，當時房開公司在購房合同中關于基礎設施、公共配套建筑正常運行的約定條款中承諾“監(jiān)控系統(tǒng)、小區(qū)綠化、會所在該商品房交付使用后9個月內達到使用條件”。2010年，小區(qū)成立業(yè)主委員會，2011年將上述會所裝修后一直作為業(yè)主們的文娛活動場所使用至今。
直到今年3月，溫州市房屋登記中心送來的一張《異議申請人權利義務告知書》讓業(yè)主們“如夢方醒”：開發(fā)商要將會所的所有權登記在自己公司名下。2個月后，市房屋登記中心第二張《告知書》到達小區(qū)，告知業(yè)主，決定暫緩辦理對小區(qū)會所所有權初始登記，并給予異議申請人60天的訴訟權利保全期。今年6月，嘉鴻小區(qū)召開業(yè)主大會表決，70%的業(yè)主簽了字。隨后，嘉鴻業(yè)主大會一紙訴狀把嘉鴻房開公司告上法院，爭取得到會所的所有權。
業(yè)主們認為，開發(fā)商的行為違背了當時行政部門的審批規(guī)定，侵害了全體業(yè)主的利益。7月8日，作為全體業(yè)主的代表，嘉鴻花園業(yè)主大會以獨立法人資格向鹿城區(qū)法院遞交了民事訴狀，要求法院判令涉案會所屬于小區(qū)公共配套建筑，1015.64平方米的會所所有權應歸全體業(yè)主共有。
10日上午9時，溫州市鹿城區(qū)法院開庭審理此案。旁聽席上，嘉鴻花園60位業(yè)主代表、溫州其他小區(qū)業(yè)委會代表及部分媒體記者參加了旁聽。庭審的焦點主要集中三點：會所有無專有性；會所作為小區(qū)建設成本是否進入房屋銷售價格；合同約定是否有效。雙方在經(jīng)過了4個小時的激辯后，直至下午1點，庭審才結束，法院并未當庭宣判。
“獨立法人”的作用
嘉鴻花園業(yè)主大會這次能順利提起訴訟，得益于其具備的法人資格。
按照現(xiàn)行《物業(yè)管理條例》規(guī)定，業(yè)主大會以會議的形式存在，并不具備法人的特征。《物權法》中也沒有明確業(yè)委會的法律地位。沒有法人資格的業(yè)委會如果要起訴開發(fā)商，法院要求必須有70%以上的小區(qū)業(yè)主同意，建筑面積也需要達到70%以上。費時費力，工作難度很大。
溫州市業(yè)主委員會協(xié)會副會長高明潔說，讓業(yè)委會具備法人資格，就是讓業(yè)委會擁有能為廣大業(yè)主爭取正當權益的合法權利。如遇維權事宜，通過法人和代表直接走法律途徑，方便、透明、公正。
高明潔介紹，業(yè)委會具有法人資格，在溫州現(xiàn)在還只是試點。2012年，民政部、省民政廳等曾聯(lián)合來溫考察，提出溫州能否嘗試探索對業(yè)主大會創(chuàng)新管理。2013年，鹿城區(qū)民政局決定對符合成立社團登記條件的小區(qū)業(yè)主大會準予社團登記，確定試點定在溫州市南塘五組團和嘉鴻花園兩個小區(qū)。目前，溫州已經(jīng)成立業(yè)主委員會的小區(qū)有600多家，但獲得法人資格的業(yè)主大會僅有5家。據(jù)悉，民政部門正在評估試點運行情況，經(jīng)總體評估后再決定是否全面鋪開。
嘉鴻花園業(yè)主大會主任王茂友告訴記者，嘉鴻的社團法人登記證書業(yè)務范圍包括制定、修改小區(qū)物業(yè)管理相關制度、維護業(yè)主的合法權益等。具備法人資格后，嘉鴻花園業(yè)主大會立即在銀行開戶，電梯廣告費、小區(qū)公共部位和經(jīng)營用房收入等資金陸續(xù)匯入。而這些款項以往由身為企業(yè)法人的物業(yè)公司“代管”，因為缺少業(yè)主大會的監(jiān)督，賬目問題和資金去向往往成為業(yè)主和物業(yè)之間產(chǎn)生糾紛的根源?，F(xiàn)在，小區(qū)可以真正自主決定公共收益的處置分配，自己管錢，還可以直接打官司，維護廣大業(yè)主的公共利益。王茂友介紹，現(xiàn)在嘉鴻小區(qū)的物業(yè)公司是通過業(yè)主大會公開招標選用的，物業(yè)費也從原來每平方米1.5元降到1.2元，大家相處和睦。
法律是最好的“裁判”
盡管這起案件最終結果尚未揭曉。但一個共識已經(jīng)形成：拿起法律武器，是規(guī)范公正的做法。
溫州泛海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理鄭云杰直言：“發(fā)生任何事情都要有裁判。事情該怎樣就怎樣，最終由法律說了算。這是一個理性方向。從這個層面講，此案的延伸意義，無論對業(yè)主大會還是開發(fā)商來說，對以后這類事情的解決都有益處”。
近年來，小區(qū)業(yè)主與開發(fā)商、業(yè)主與物業(yè)公司之間問題不斷，業(yè)主維權呼聲很高。傳統(tǒng)的處理方式容易造成各種矛盾糾紛，有的甚至拖了幾十年都無法解決。據(jù)了解，目前全國有將近60萬個小區(qū)，但有法人資格的小區(qū)連萬分之一都不到。從這點上說，如果小區(qū)業(yè)主大會都具有法人資格，其運行規(guī)則就可以另行制定，由此來提高其治理能力和水平。
浙江錦豐律師事務所主任樊德珠認為，按照法律規(guī)定，小區(qū)業(yè)主認為權益受到開發(fā)商、物業(yè)公司損害時，可以個人身份提起訴訟，但在現(xiàn)實中，這種情況很少發(fā)生。“畢竟打官司要費精力，還需要專業(yè)知識和足夠財力。”她認為，業(yè)主大會作為社團法人資格，具有訴訟參與人的地位，可以作為原告提起訴訟，擺脫個人勢單力薄的狀況，起到積沙成塔的作用。
“嘉鴻帶了個好頭，我們明年也要打一場這樣的官司”。鹿城區(qū)黃龍康城第二屆業(yè)委會主任陳小謙說，整體講現(xiàn)在全國小區(qū)業(yè)主與開發(fā)商在公用設施分割上的問題比較多。盡管《物業(yè)管理條例》和《物權法》中都很明確，公用設施歸“業(yè)主使用”，但是由于沒有法規(guī)依據(jù)，產(chǎn)權不明確，現(xiàn)在普遍情況是“誰占有誰使用”。
法律界人士表示，業(yè)主大會作為社團法人資格，具有訴訟參與人的地位，既可以為了維權作為原告提起訴訟，也可能因為侵權行為作為被告面臨承擔法律責任的風險。
無論如何，運用法律的武器作出“裁判”，既有利于業(yè)主大會更好地為廣大業(yè)主維權，也有助于房地產(chǎn)行業(yè)的整體提升。從這個意義上說，嘉鴻案開審或許能給全國提供一個借鑒。
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