住宅市場在今年迎來政策春天。 資料圖片
“金九銀十”一般是房地產(chǎn)開發(fā)商銷售的旺季，今年也不例外。利好政策的持續(xù)刺激，比如央行、財政部和住建部聯(lián)合發(fā)出通知，明確自今年10月8日起將實施多項舉措，切實提高住房公積金使用效率，全面推行異地貸款業(yè)務(wù)等政策，使金秋時節(jié)樓市上演了收獲的一幕。從數(shù)據(jù)上看，專家認為，今年6月份全國房價走出“偏冷”區(qū)間，開始步入“合理”區(qū)間。
8月份開始，樓市逐漸回暖。9月份，全國樓市開始保持平穩(wěn)回升態(tài)勢。根據(jù)百城價格指數(shù)對100個城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，9月份，全國100個城市(新建)住宅平均價格為10817元/平方米，環(huán)比上漲0.28%，漲幅收窄；同比上漲1.36%，漲幅擴大。“全國性房地產(chǎn)政策的全面寬松，為‘金九銀十’再創(chuàng)新高創(chuàng)造了良好的環(huán)境。尤其是中央層面一方面從財稅、信貸、公積金等相關(guān)政策出發(fā)，鼓勵改善性需求入市，另一方面通過住房保障貨幣化安置以加快商品房庫存消化。”專家認為，再加上一、二線城市的“地王”頻頻出現(xiàn)，在“地王”效應(yīng)帶動下，預(yù)計這些城市未來樓市成交量將持續(xù)上行。
新政助力“銀十”
近期，樓市政策密集出臺。繼降息降準、不少城市松綁限購、公積金房貸二套房首付降至兩成、部分房地產(chǎn)開發(fā)項目最低資本金比例下調(diào)5%后，節(jié)前相關(guān)部門再度祭出重磅政策提振樓市。
9月30日，央行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)出通知，在不實施“限購”措施的城市，對居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，最低首付款比例調(diào)整為不低于25%。同日，央行、財政部、住建部聯(lián)合發(fā)出通知，明確自今年10月8日起將實施多項舉措，切實提高住房公積金使用效率，全面推行異地貸款業(yè)務(wù)。業(yè)內(nèi)人士指出，由于房地產(chǎn)投資增速下滑明顯，調(diào)整首套房貸款比例不一定會對存量住房的銷量產(chǎn)生大的影響，但這傳遞出穩(wěn)定市場的信號。對于二三線城市來說會鼓勵購房者積極購房，加速去庫存。
針對公積金異地貸款政策，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，在一二線城市繳存公積金但買不起當?shù)刈≌哪贻p人，可能會回原籍購房，一定程度上對三四線城市的房地產(chǎn)市場帶來利好。一系列政策會對購房者心理產(chǎn)生影響。張大偉認為，近期出臺一系列政策，說明了房地產(chǎn)對整體經(jīng)濟的影響較大。今年以來鼓勵住房消費的政策導(dǎo)向不僅僅是從宏觀經(jīng)濟角度考量，更是由于樓市正面臨痛苦的去庫存，這既關(guān)系到啟動需求，也關(guān)系到化解風險。政府出臺財稅、信貸、公積金等政策鼓勵改善性需求入市，有助加快商品房庫存去化。
“十一”成交相對平穩(wěn)
據(jù)媒體報道，在上海“十一”房展會上，人氣火爆，“拒絕讓利”和“待價而沽”成為開發(fā)商的關(guān)鍵詞。多數(shù)參展商明確表示，樓盤沒有任何折扣，甚至大部分樓盤連定價都沒有。2015年“十一”黃金周前六天(1日-6日)，廣州全市一手住宅網(wǎng)簽540套，較去年“十一”黃金周前六天的405套相比上漲33.3%，網(wǎng)簽面積58182平方米；網(wǎng)簽均價為12315元/平方米，較去年同期的12070元/平方米上升2%。但與上個月前六天(9月1日-9月6日)網(wǎng)簽1152套相比，國慶黃金周前六天成交量環(huán)比下降113%；網(wǎng)簽均價則從14285元/平方米下降至12315元/平方米，環(huán)比下降16%。節(jié)日期間北京樓市的表現(xiàn)相對平穩(wěn)。中介機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2015年國慶假期(1-6日)北京樓市新建商品住宅網(wǎng)簽量為319套。2015年9月北京全市新建商品住宅網(wǎng)簽總量為8210套，雖然比去年同期的成交量大幅上漲64%，但比8月交易量則下跌30%，與今年7月交易高峰時相比則下跌42%。
部分城市庫存下降
從供應(yīng)端來看，臨近年底房企推盤已逐步進入高峰階段。中國指數(shù)研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，國慶節(jié)前一周十大城市共開盤88個項目，共推出超17000套房源，推盤個數(shù)較前一周大幅增加。一線城市共推出約4600套房源，廣州開盤10個項目，上海開盤8個項目，北京開盤3個項目，深圳開盤2個項目。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進在接受媒體采訪時表示，目前庫存總體上處于下滑態(tài)勢，基本上跌回到去年同期水平，反映了去庫存產(chǎn)生了實質(zhì)性效果。部分城市的庫存規(guī)模已經(jīng)出現(xiàn)了明顯下跌態(tài)勢，這個時候需要積極補庫存。當然，四季度庫存規(guī)模或有繼續(xù)上升的可能，主要原因是房企推盤節(jié)奏加快，這在部分一二線城市可能會較明顯。但此類庫存規(guī)模上升，并不代表市場基本面惡化，而可能是個短期現(xiàn)象。隨著今年房企投資規(guī)模的增速持續(xù)走低，后續(xù)市場的庫存不足風險依然會存在。從市場交易來看，在利好政策的刺激下，四季度有望推升市場成交規(guī)模，刺激剛需購房者積極入市，進而帶來買賣雙方比較活躍的態(tài)勢。
雖然房地產(chǎn)市場銷售回暖，但各地分化現(xiàn)象仍在繼續(xù)，甚至有進一步加劇的趨勢。國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉指出，分城市看，分化非常明顯。目前，一線城市的房地產(chǎn)市場仍然處于供不應(yīng)求的市場狀態(tài)。專家認為，一系列利好政策繼續(xù)刺激需求釋放，一線樓市或?qū)⒃俣壬郎?。三四線城市則面臨與一線城市截然不同的現(xiàn)狀，房價走勢跌多于漲。專家表示，對三四線城市而言，新近出臺的利好政策落地較慢，刺激需求有限。再加上這些城市前兩年需求過度釋放后，面臨供應(yīng)過剩、需求疲軟以及庫存高企等問題，故而成交量上漲動力不足。
南方日報記者 許蕾
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