轉(zhuǎn)眼第三季度已經(jīng)過去，廣州房地產(chǎn)正進入十月銷售旺季。廣州的房地產(chǎn)市場正在發(fā)生什么變化，這引起了不少購房者的關(guān)注。近期各大研究機構(gòu)紛紛發(fā)表分析報告，對近期的廣州房地產(chǎn)市場進行點評，并對未來發(fā)展進行展望。在業(yè)界分析人士看來，眼下廣州房地產(chǎn)市場不少讓人感到樂觀的因素，也面臨種種挑戰(zhàn)。
寫字樓銷售未見起色
2015年至今，今年前三季度廣州的寫字樓銷售市場一直維持平靜的氛圍。上半年既無大宗市場買賣，連散售市場亦相對于去年同期有了明顯的降幅。高力國際數(shù)據(jù)顯示，今年1-9月廣州一手可售甲級寫字樓累計新增供應(yīng)約40萬平方米(取得預(yù)售為準)。今年至今天河區(qū)新增供應(yīng)約18萬平方米，比上年同期新增供應(yīng)量下降16%。對此，高力國際項目銷售及推廣華南區(qū)董事黃潤滿表示，“金九銀十”也難再次激活廣州寫字樓銷售市場，預(yù)計今年第四季度不會有明顯改善。
2015年至今，廣州寫字樓銷售市場一直表現(xiàn)平淡。除了減價力度較大的項目錄有少量交易外，其他項目的簽約率都比較低，銷售價格一直維持原本水平，難以突破。
關(guān)于寫字樓銷售市場未如預(yù)期理想的直接原因，黃潤滿表示：“至今為止，今年的寫字樓銷售市場較前幾年表現(xiàn)差，甚至可以用‘弱勢’二字來形容。最重要的原因是大部分有能力投資寫字樓的客戶，在年初已將大量的資金投入股市。上半年的股市大幅上漲，后期開始出現(xiàn)大跌幅，這使得很多投資者的資金被套牢。做了杠桿的人被強制平倉，損失慘重。而這些在股市損失500萬-1000萬左右的股民正是寫字樓的投資型買家，因此，制約了資金從股市流出，使得沒有足夠的動力促進寫字樓銷售市場。”
對于接下來的第四季度，寫字樓銷售市場是否有所回升？黃潤滿認為：“下半年，預(yù)計很多人的資金還套在股市內(nèi)。如果股市相對表現(xiàn)比較穩(wěn)定，穩(wěn)步上揚，預(yù)計投資者會抽離部分資金回流到房地產(chǎn)市場。”他還預(yù)測，第四季廣州的寫字樓銷售市場預(yù)計不會出現(xiàn)明顯的改善，沒有量和價的太大改變。如果今年底開發(fā)商需要回籠資金，或完成業(yè)績?nèi)蝿?wù)，或許會出現(xiàn)調(diào)低項目的銷售價格以價換量的情況，因此亦可能會出現(xiàn)階段性的銷售高潮。市場真正的回暖，他預(yù)測會發(fā)生在2016年上半年。
一手高端住宅繼續(xù)復(fù)蘇
寬松的政策環(huán)境推動廣州整體住房需求。中國人民銀行8月再次宣布降基降準，以及中央多部門聯(lián)合發(fā)文宣布取消執(zhí)行了十年之久的樓市限外令。寬松的政策環(huán)境激發(fā)了市場潛在的需求，使普通住宅市場和高端住宅市場的問詢量和成交量均雙雙上揚。一手高端住宅市場延續(xù)前兩個季度的復(fù)蘇勢頭，以改善型需求為主要需求驅(qū)動因素，本季度銷量達到約900套，這也是自2010年以來單季度最高銷量。
仲量聯(lián)行最先發(fā)布的市場報告表示，廣州中心城區(qū)的新樓盤因其所在區(qū)位和生活配套，對改善型買家更具吸引力。本季度新推盤數(shù)量與上季度相比，有近雙倍增長。前兩個季度市場活躍，開發(fā)商信心得到提振。本季度新上市項目包括珠光御景三期、保利天悅和恒大御府，加上已有項目的新推盤單位，廣州共有約1600套住宅單位入市，比上季度增加約900套。高端住宅市場銷售表現(xiàn)亮眼，租賃表現(xiàn)平穩(wěn)。由于上季度股市行情出現(xiàn)大幅波動，部分資金流出股市尋求避險，致使一線城市高端住宅成為重要標的。
展望未來，仲量聯(lián)行華南區(qū)研究部總監(jiān)曾麗預(yù)計，明年廣州一手高端住宅成交量將與今年情況基本持平。由于去庫存壓力減輕和市場需求持續(xù)旺盛，預(yù)計未來12個月，一手高端住宅市場價格將有3-5%的增幅。二手高端住宅方面，由于未來中心城區(qū)新樓盤供應(yīng)有限，部分高端住宅買家將轉(zhuǎn)向二手市場，由此預(yù)期帶來3%-5%的價格漲幅。高端住宅租賃市場亦將在未來12個月維持在2%-4%的增長水平。
土地成交走出低迷，回暖熱度有限
隨著住宅市場逐漸回暖，房企土地購置意愿回升。三季度廣州土地出讓成交面積環(huán)比增加106%，成交金額環(huán)比下降24%。戴德梁行分析人士指出，商業(yè)地塊“定向”出讓仍是本季度重頭戲，突出表現(xiàn)為琶洲電商總部與花都萬達定向出讓。住宅用地除廣紙片區(qū)兩宗地位于配套成熟的中心城區(qū)，其它大多集中在增城、南沙、蘿崗等價格相對較低的外圍區(qū)域，因此總體土地成交金額并不出彩。
據(jù)戴德梁行分析，三季度廣州共成交51宗地塊；5宗溢價成交，溢價幅度位于45%-57%之間，比上半年明顯回暖。不過，分析5宗溢價地塊不難發(fā)現(xiàn)：它們要么位于成熟片區(qū)，要么享受特殊政策或規(guī)劃紅利。除此之外，其它土地全部為底價成交。究其根本，房企在經(jīng)濟前景不明朗的情況下，對于土地儲備還是相對謹慎。
截至三季度末，廣州土地出讓面積離全年目標還有大約7成的差距。在此背景下，戴德梁行預(yù)測：隨著樓市成交的持續(xù)暢旺，年內(nèi)廣州土地出讓節(jié)奏有望在四季度加快。
在住宅產(chǎn)品供應(yīng)方面，廣州新建住宅庫存于9月底急升至952萬平方米，預(yù)計后市供應(yīng)還會陸續(xù)放量；而住宅供銷比在三季度也回升至1.1。兩項指標均顯示去化壓力有所增大，盡管仍處于健康水平。戴德梁行預(yù)測：在市場外部環(huán)境不發(fā)生較大調(diào)整的情況下，四季度廣州住宅成交將繼續(xù)上行、量升價穩(wěn)。
商鋪供應(yīng)井噴，商業(yè)格局改寫
2015年1-8月，廣州社會消費品零售總額同比增長11.4%，增速比1-7月升0.2個百分點；但比去年同期下降了1.3個百分點。另一方面，電商銷售還在加速增長。盡管如此，優(yōu)質(zhì)商業(yè)新增供應(yīng)并未放慢腳步：前三季度，廣州新增優(yōu)質(zhì)商業(yè)37萬平方米。快時尚、餐飲、兒童親子業(yè)態(tài)，以及電商線下滲透擴張明顯，成為商業(yè)空間吸納利器。數(shù)據(jù)顯示，新增供應(yīng)刺激與上述四大業(yè)態(tài)的積極拓展，共同促進商業(yè)租賃成交回暖：1-8月全市商業(yè)租賃成交面積同比增長29%。
商業(yè)物業(yè)正迎來供應(yīng)井噴期。2015年四季度到2016年，全市計劃開業(yè)的優(yōu)質(zhì)商業(yè)面積共計110萬平方米，大約相當于11個天河城的商業(yè)體量。如果它們?nèi)咳缙诮桓叮瑥V州主城區(qū)優(yōu)質(zhì)商業(yè)存量將從2014年的276萬平方米上升47%至406萬平方米；而傳統(tǒng)核心商圈“體育中心與越秀”的占比將從2014年的46%降至34%。無疑，傳統(tǒng)商圈存量占比減小，意味著市場多極化的格局更加突顯。
對于即將井噴的商業(yè)供應(yīng)，戴德梁行廣州分公司總經(jīng)理黎慶文指出，根據(jù)過往經(jīng)驗，受制于工程進度與招商進展，110萬平方米商業(yè)體量未必能全部如期交付。從品牌擴張需求角度看，快時尚在廣州還有充足的發(fā)展空間。此外，還有諸多新品牌待進廣州——機遇和挑戰(zhàn)同在。
對于廣州零售商業(yè)市場，第一太平戴維斯發(fā)布的第三季度廣州房產(chǎn)市場報告則指出，體驗式業(yè)態(tài)如餐飲、娛樂等店鋪已成為購物中心的重要組成部分，其較強的吸客能力也有助于帶動零售物業(yè)的整體出租率。未來幾個月內(nèi)，全市優(yōu)質(zhì)購物中心的空置率水平將繼續(xù)低位運行。然而，由于目前整體零售市場已步入緩慢增長的階段，隨著新增零售物業(yè)的陸續(xù)開業(yè)，零售物業(yè)間的競爭將日趨激烈，在對業(yè)主的項目運營能力提出極大挑戰(zhàn)的同時，全市購物中心的租金增長空間將進一步受到抑制。租戶方面，時尚品牌將繼續(xù)在拓店方面表現(xiàn)活躍，下季度也將有部分國際知名品牌陸續(xù)開出廣州首店。
南方日報記者 許蕾 李廣軍
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