金九銀十，佛山樓市表現(xiàn)如何？尤其是在四季度開局的“十一”期間，佛山房企又交出了怎樣的成績單？金九銀十之后，佛山樓市有哪些新變量入局？四季度佛山樓市又將是怎樣的走勢？為此，本報(bào)記者采訪了佛山房企一些負(fù)責(zé)人及業(yè)內(nèi)專家，看他們?nèi)绾谓庾x。
●李艷玲
觀銷量 金九銀十與去年基本持平
佛山南海貴隆房地產(chǎn)發(fā)展有限公司負(fù)責(zé)人表示，國慶期間其推出的24座中心園景單位，已售出40套，成交均價(jià)為約6200元/平方米，銷售情況理想。雅麗豪庭總戶數(shù)超過1500戶，目前已售出超過1100套，業(yè)主已陸續(xù)收樓遷入。
同樣，瑞安地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人也表示國慶期間在佛山的銷售情況喜人。“今年十一期間，瑞安地產(chǎn)業(yè)佛山市場的銷售額超1億元。今年從1月份到現(xiàn)在，瑞安地產(chǎn)在佛山的銷售額已經(jīng)接近了10億元，去年全年銷售額未達(dá)到10億元，這意味著我們今年用不到10個(gè)月的時(shí)間，完成了去年全年的銷售額。尤其是從今年5月份開始，銷售額直線上升，二季度受政策助推，增長最為迅猛。”佛山瑞安房地產(chǎn)發(fā)展有限公司推廣負(fù)責(zé)人辛偉表示。
與某些銷售情況火爆的開發(fā)商相比，一些開發(fā)商則認(rèn)為今年國慶佛山樓市相對平穩(wěn)，甚至有所下降。
星星地產(chǎn)市場經(jīng)營部總監(jiān)朱幸杏則認(rèn)為，今年第一二季度，在股市的帶動下，佛山樓市經(jīng)歷了一個(gè)瘋狂式增長的階段。而到了今年下半年，尤其是今年9月份和10月份，佛山樓市成交量并不算太過理想。“像我們樓盤，今年國慶期間的成交量相較于去年同期，下降了3成左右。”
據(jù)世聯(lián)行佛山所提供的2015年10月1日—7日佛山一手住宅網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，今年國慶期間(截至10月7日21：00)，佛山一手住宅成交套數(shù)同比下降1.8%，成交面積下降2.2%，成交均價(jià)下降0.7%。
“下降的原因，一部分是受臺風(fēng)影響，更深層次的原因在于，受佛山全面限購政策，各種降息政策，以及股市瘋狂上升的影響，二季度樓市需求被透支。尤其是在五六月份，佛山樓市出現(xiàn)了一個(gè)小高潮。而到了金九銀十，佛山樓市與去年基本持平。”合富輝煌佛山公司市場研究部總監(jiān)曹紹林說。
同樣，合富輝煌(中國)佛山公司市場研究部提供的數(shù)據(jù)顯示，“金九”期間佛山樓市供應(yīng)為152萬㎡，成交為106萬㎡，供需相比同期變化不大，但成交環(huán)比大幅下跌11%，均價(jià)為8482元/㎡，同比小幅升高，僅次于2013年。
“二季度受政策以及股市拉動，佛山樓市到達(dá)了一個(gè)高潮，一些需求被提前透支。這也是今年金九銀十佛山樓市相對平靜的一個(gè)重要原因。”朱幸杏說。
看市場 四季度土地市場趨暖
與國慶平穩(wěn)的樓市銷售形成對比，從9月份開始，佛山的土地市場逐漸升溫。
據(jù)《佛山市國土資源和城鄉(xiāng)規(guī)劃局關(guān)于2015年1月—9月全市土地出讓情況的通報(bào)》顯示，9月全市共成功出讓國有建設(shè)用地16宗，出讓面積102.99公頃，成交價(jià)款629505萬元。其中位于南海區(qū)桂城街道金融高新區(qū)的03-02-10商住地塊，由奧園集團(tuán)有限公司以總價(jià)108690萬元(折合2183萬元/畝)、單價(jià)9358元/平方米的樓面地價(jià)成交，成為2015佛山地王。
9月最后一周，美的地產(chǎn)進(jìn)軍陳村，保利連下兩城。其中，美的地產(chǎn)首次進(jìn)軍陳村的地塊為陳村年內(nèi)首宗成交的商住地，樓面地價(jià)3334元/平方米為區(qū)域內(nèi)目前最高。而保利華南經(jīng)17輪競逐，以12.52億奪順德新城東部片區(qū)大型商住地，為佛山年內(nèi)第三大地塊；同時(shí)以8.5億元在佛山新城拿地。
同樣是在9月的最后一周，9月28日，碧桂園地產(chǎn)以127127萬元總價(jià)競得佛山市順德區(qū)佛山新城、樂從鎮(zhèn)新吉路以北、同慶道以西地塊，用地面積84121.8平米，地面價(jià)為15112.25元/平米。這已是碧桂園年內(nèi)第5次佛山拿地。
而國慶后，美的地產(chǎn)繼續(xù)加快拿地步伐。10月21日，美的地產(chǎn)競得高明區(qū)荷城街道荷富路以東、濱湖路以南、蘇河路以西、麗江路以北地塊，宗地面積81951.6㎡，成交價(jià)37270萬元，折合樓面價(jià)約1421.2元/㎡。
為何佛山土地市場會出現(xiàn)先冷后熱的走勢？
“主要原因在于，各品牌開發(fā)商集中去庫存的影響下，拓展土地意愿不足，政府也相應(yīng)地減少了優(yōu)質(zhì)土地的出讓。佛山土地市場1月—9月成交215萬平方米商住用地，僅占去年全年的40%。”曹紹林說。
世聯(lián)行佛山總經(jīng)理葛樸認(rèn)為，從拿地情況，最能看出佛山地產(chǎn)商的戰(zhàn)略打法。“相較于上半年，下半年土地市場明顯火熱起來，也透露出地產(chǎn)商對四季度和明年市場走勢的信心。從拿地情況可以看到一些房企選擇了順勢擴(kuò)張，也有一些房企選擇了收縮戰(zhàn)線。比如像碧桂園現(xiàn)在拿地開始從二三線回歸一線，從郊區(qū)往中心城區(qū)發(fā)展。萬科拿地則透露了它從民用開始向商業(yè)地產(chǎn)滲透。”
猜新政 未來首付比例仍有可松動空間
四季度已經(jīng)開局。接下來還有哪些變量將影響佛山四季度走勢？
“9月底宣布降低購房首付款，3成首付的底線被沖破，表明政府維穩(wěn)市場決心。到了第四季度，政策上仍有可松動空間，歷史上最低的2成首付(2009年) 或再現(xiàn)。”合富輝煌(中國) 佛山公司市場研究部認(rèn)為，一系列的政策刺激持續(xù)，首付成數(shù)的底線被沖破，預(yù)示未來首付比例仍有可松動的空間。
就在國慶前的9月30日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、中國人民銀行聯(lián)合發(fā)文，明確自今年10月8日起實(shí)施多項(xiàng)舉措切實(shí)提高住房公積金使用效率，包括全面推行異地貸款業(yè)務(wù)。此外，央行和銀監(jiān)會同天再放大招，非限購城市住房商業(yè)貸款首次置業(yè)首付降至25%。
“首付成數(shù)，依然是影響佛山樓市銷量的一大助推力，直接影響著購房者的置業(yè)熱情。”葛樸說。
國慶期間一些開發(fā)商也是大打首付優(yōu)惠營銷術(shù)。如祈福南灣半島推出77—180㎡一線高爾夫洋房，主打“0首付”優(yōu)惠。佛山恒大御景也推出了89—140㎡戶型，主打“首付2.2萬起”。據(jù)佛山房地產(chǎn)網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，10月1日至10月8日在南海區(qū)成交中，恒大御景沖上南海區(qū)成交第三位，網(wǎng)簽39套。
也有一些開發(fā)商認(rèn)為，目前非一線城市限購已全面取消，一線城市繼續(xù)實(shí)施限購。接下來如果廣州限購逐漸解除，將會對佛山樓市產(chǎn)生一定影響。
“目前廣佛交界處的樓盤，依然是佛山樓市的一大主力軍。如果接下來廣州逐步解除限購，佛山在全面限購政策上的優(yōu)勢將有所消減，進(jìn)而對四季度或者明年的佛山樓市產(chǎn)生影響。”廣東長信房地產(chǎn)控股集團(tuán)有限公司策劃副總經(jīng)理馬錦添說。
■業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)
熱點(diǎn)區(qū)域或?qū)⑷必洕q價(jià)
合富輝煌佛山公司市場研究部總監(jiān)曹紹林：
前三季度佛山樓市的快速發(fā)展，主要是建立在政策扶持及各項(xiàng)目積極去庫存之上，而目前量能的效應(yīng)并未傳導(dǎo)至價(jià)格上。展望4季度，樓價(jià)上漲勢頭將蔓延至熱點(diǎn)區(qū)域，熱點(diǎn)區(qū)域缺貨漲價(jià)、壓力區(qū)域積極去庫存的分化格局將更趨明顯。
未來佛山與廣州接壤的東部沿線區(qū)域，經(jīng)歷前9個(gè)月的快速消化后，區(qū)域庫存量少，未來新補(bǔ)充貨源不多，可能會造成區(qū)域價(jià)格上漲；同時(shí)，一直的熱點(diǎn)區(qū)域可售貨源不足，成交量走低，將造成4季度全市成交量有所下滑；中部為中心城區(qū)，需求容量及價(jià)格相對穩(wěn)定，4季度會平穩(wěn)運(yùn)行；西部鎮(zhèn)街區(qū)域以內(nèi)需為主，區(qū)域容量有限且難以拓展新補(bǔ)充客源，也是庫存壓力最大的區(qū)域，價(jià)格上漲動力弱。
佛山樓市動向有哪些？
1.樓市金九銀十表現(xiàn)相對平穩(wěn)
原因：限購解除、降息等政策影響，一二季度需求被透支
2.四季度土地市場逐漸趨熱
原因：此前開發(fā)商拿地意愿不足，政府相應(yīng)減少土地出讓。現(xiàn)在地產(chǎn)商對四季度和明年市場走勢更有信心。
3.未來首付比例或繼續(xù)松動
原因：一系列的政策刺激持續(xù)，首付成數(shù)的底線被沖破，預(yù)示未來首付比例仍有可松動的空間。
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