“面粉貴過面包”似乎正在成為一種常態(tài)。在葛洲壩地產(chǎn)以單價(jià)超過7萬元拿下樊家村地塊的前三天，公園懿府開發(fā)商就直言，現(xiàn)在項(xiàng)目開盤的價(jià)格4.2萬元/平方米，下個(gè)月(11月)附近就有一塊土地上市交易，公司拿地的預(yù)測價(jià)格是4.5萬元/平方米，因此兩年后公園懿府的價(jià)格應(yīng)該在7.5萬元/平方米。面粉正在成為樓市定價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)。在樊家村“地王”拍下的第二天，一場名為“釣遇未來”的論壇就在新地王隔壁召開，作為主辦方的懋源地產(chǎn)在樊家村附近就有兩個(gè)項(xiàng)目靜等入市，而這個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)等了兩年多，密集推地背后是房企擊鼓傳花的游戲。
罕見推地潮來襲
北京市國土資源局網(wǎng)站公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，繼上周單周掛出多塊土地后，本周再度掛出5塊土地。統(tǒng)計(jì)顯示，從10月20日到11月23日，北京將出讓31宗土地，總起始價(jià)合計(jì)高達(dá)624.17億元。
按照北京平均溢價(jià)率40%計(jì)算，這些地塊若順利成交，成交額將達(dá)到800億元。目前已經(jīng)成交土地總額達(dá)到1065億元，11月底將沖破1800億元，年度甚至將沖擊2000億元大關(guān)。
業(yè)內(nèi)人士表示，實(shí)際上這并不是北京推地最多的年度，交易額攀升主要來自土地價(jià)格飆升。近一段時(shí)期內(nèi)相關(guān)單位加快土地供應(yīng)除了趕在土地市場升溫的窗口期，完成正常的財(cái)政收入計(jì)劃之外，加大供應(yīng)，分散企業(yè)資金，以避免土地供應(yīng)不足帶來地價(jià)的非理性上升。
亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析，北京可供開發(fā)土地絕對數(shù)量不斷減少，目前土地整理中面臨難度大、位置遠(yuǎn)等問題，住宅用地集中供應(yīng)的機(jī)會將愈加減少，因此這波集中供地也引發(fā)了開發(fā)商的極大關(guān)注。土地價(jià)格的上漲也正在影響樓市，南四環(huán)一家單價(jià)超過4萬元的樓盤遭哄搶，源于項(xiàng)目周邊土地已拍到4萬元。預(yù)計(jì)受土地價(jià)格快速上升的影響，北京房價(jià)恐怕還將迎來新一輪上漲。
地價(jià)遠(yuǎn)超房價(jià)
“拿不著地三天睡不著，拿了地三年睡不著。”也許北京保利地產(chǎn)總經(jīng)理李晶的心境正體現(xiàn)出當(dāng)前房企在北京土地市場上渴望、焦慮、矛盾的種種糾結(jié)復(fù)雜的心境。
地價(jià)飆升，豪宅遍地，競爭越來越激烈已經(jīng)成為“新常態(tài)”。中原地產(chǎn)首席研究員張大偉分析，北京2013年開始出現(xiàn)了地價(jià)超過房價(jià)的現(xiàn)象。2015年6月大興等南城系列“地王”的出現(xiàn)，導(dǎo)致地價(jià)遠(yuǎn)超房價(jià)的現(xiàn)象，這在北京土地市場非常罕見，以剛成交的豐臺樊家村地王為例，其超過7萬元的土地樓面價(jià)遠(yuǎn)超距其不遠(yuǎn)的在售項(xiàng)目公園懿府4.8萬元的單價(jià)。
“從某種程度上來說，從土地市場‘招拍掛’開始，來自土地上的最大的利潤已經(jīng)與開發(fā)商無緣了，政府是土地市場上最大的贏家。”一位開發(fā)商表示，面對地價(jià)高企的現(xiàn)狀，以及財(cái)務(wù)成本不斷上升、房企利潤被不斷攤薄，能取得的利潤基本是可以預(yù)見的。開發(fā)商為了提高項(xiàng)目的溢價(jià)率，能做的是一方面在成本上下功夫，另一方面還要在產(chǎn)品上下功夫，不斷給項(xiàng)目做加法，增加附加值，最后結(jié)果必然導(dǎo)致豪宅化。
統(tǒng)計(jì)顯示，北京已經(jīng)出現(xiàn)了38宗地塊樓面價(jià)超過3萬元，其中樓面價(jià)超過6萬元的有5宗、樓面價(jià)超過5萬的有5宗、樓面價(jià)超過4萬元的有11宗、樓面價(jià)超過3萬元的有16宗。這意味著未來房價(jià)預(yù)期在15萬元左右的至少有10個(gè)項(xiàng)目；售價(jià)挑戰(zhàn)10萬元以上的合計(jì)將有21宗，疊加部分老項(xiàng)目，未來北京“10萬+”的頂豪項(xiàng)目將達(dá)到50個(gè)。
對此張大偉認(rèn)為，北京商品房住宅市場已經(jīng)進(jìn)入高端化，與香港類似，目前在售物業(yè)中低端占比非常少。2015年最后兩月，雖然土地價(jià)格對房價(jià)影響已經(jīng)趨弱，但依然會釋放促漲影響，房價(jià)有可能出現(xiàn)明顯上漲。
豪宅排隊(duì)等入市
“成本并非決定價(jià)格的惟一因素。”一位對北京豪宅市場保持長期觀察的人士坦言，當(dāng)前北京土地市場上的表現(xiàn)已接近瘋狂，以為成本加上利潤就是未來的房價(jià)就大錯(cuò)特錯(cuò)了，“面粉”的價(jià)格未必就能決定“面包”的價(jià)格，決定價(jià)格的重要因素還有“供求關(guān)系”。
實(shí)際上，近來豪宅項(xiàng)目銷售下滑的跡象已經(jīng)呈現(xiàn)。“金九銀十”，隨著頂級豪宅入市潮來臨，北京高端樓市并未迎來預(yù)期的火爆。在連續(xù)3個(gè)月成交維持300套以上的水平后，9月公寓豪宅33個(gè)項(xiàng)目共實(shí)現(xiàn)公寓豪宅產(chǎn)品成交262套，成交面積5.3萬平方米，環(huán)比分別減少23%、13%。
任啟鑫表示，豪宅市場的短暫降溫主要是受到價(jià)格因素影響。今年以來多數(shù)在售公寓豪宅項(xiàng)目紛紛上調(diào)銷售價(jià)格，同時(shí)今年已入市以及預(yù)期入市的“10萬+”頂豪項(xiàng)目相比往年大幅增加，這讓北京豪宅整體價(jià)格水平連續(xù)快速上漲，直接影響了需求方的購買決策。
“一旦豪宅市場遭到透支，后果很難想象。”一位業(yè)內(nèi)人士表示，北京樓市雖然需求依舊旺盛，但以剛性需求和改善型需求為主。與剛需及改善型產(chǎn)品相比，豪宅畢竟仍屬于“非主流”。
數(shù)據(jù)顯示，高端需求近年來一直表現(xiàn)穩(wěn)定。其中，千萬級豪宅成交套數(shù)近幾年一直保持在每年2000套左右的成交。目前北京在售、即將開盤，及明年入市的豪宅數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過這個(gè)數(shù)字。該人士進(jìn)一步分析，總價(jià)2000萬元基本是豪宅市場的分水嶺，總價(jià)2000萬元以上豪宅的成交明顯減少，總價(jià)5000萬元以上就更少。
倘若將已經(jīng)出讓和即將出讓的地王級地塊算上，北京頂豪市場未來的供應(yīng)將呈現(xiàn)出井噴局面，這對豪宅市場的“去化”將帶來極大的壓力。隨著近年國內(nèi)“造富”速度減慢，也可以預(yù)見，買得起千萬元以上豪宅的客戶不可能有大的增量。對于豪宅開發(fā)企業(yè)而言，拿地時(shí)還需理性考慮市場的需求。
拿地“俱樂部”暗戰(zhàn)
土地市場的變化對行業(yè)、企業(yè)的影響也相當(dāng)直觀。業(yè)內(nèi)人士表示，以北京為代表的一線城市土地市場將越來越成為寡頭們的游戲。
一位開發(fā)商告訴北京商報(bào)記者，近年來北京土地市場上拿地開發(fā)商基本上都是“熟人”，由總數(shù)不超過30家的大型房企組成“拿地俱樂部”。地價(jià)的飆升，一些中小企業(yè)被自動(dòng)洗牌。
一家中等規(guī)模房企的相關(guān)人士表示，他們公司前幾年為了避開北京的激烈競爭到外地拿地開發(fā)，但近兩年外地項(xiàng)目庫存高企，市場一片慘淡，只能回歸北京?，F(xiàn)在只能考慮競拍五環(huán)至六環(huán)之間的土地，再就是面積小、總價(jià)低、位置一般的地塊，這樣的地那些大企業(yè)不太感興趣。“實(shí)在不行公司真要轉(zhuǎn)型其他領(lǐng)域了。”該人士感嘆。
即便是還拿得起地的那些“大玩家”也逐漸形成一套拿地潛規(guī)則。其中，聯(lián)合拿地已經(jīng)成為主流。高價(jià)地王項(xiàng)目往往被由開發(fā)商組成的“聯(lián)合體”競得。一方面可以分擔(dān)資金壓力，一方面也可以避免激烈競爭導(dǎo)致兩敗俱傷。此外，一些關(guān)系還不錯(cuò)的企業(yè)在遇到拿地沖突時(shí)也會通過其他地塊競爭時(shí)“讓步”，從而達(dá)成默契。
另外，淡季拿地也是一些企業(yè)選擇的策略，年初遠(yuǎn)洋、旭輝接連拿地，目前來看確有先見之明。
但現(xiàn)在攪局者太多，拿地越來越難。某家大房企相關(guān)人士透露，上半年他們公司對一塊地王項(xiàng)目志在必得，通過前期調(diào)查得知，其他競爭對手報(bào)價(jià)的心理底線遠(yuǎn)在自己公司之下，于是信心滿滿，甚至拿地的公關(guān)稿件已經(jīng)擬好。但拍賣現(xiàn)場另一家企業(yè)“強(qiáng)勢截和”，幾十億的地王功敗垂成。在驚嘆對手瘋狂的同時(shí)，該公司也自嘆“想像力”還是有限。
當(dāng)然，今年6月在北京國土資源局現(xiàn)場拍賣大興區(qū)瀛海鎮(zhèn)地塊時(shí)上演的參拍企業(yè)間的“全武行”，也讓大眾見識了北京土地市場的火爆。
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