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經(jīng)歷了2014年的樓市低谷期，今年在寬松政策刺激下，尤其是“3·30”新政出臺(tái)后，樓市逐漸回暖。2015年前三季度，北京市二手房市場交易量同比翻番。與成交翻番的情況相比，成交均價(jià)增速下降，同比增長僅4%左右，漲幅創(chuàng)十年新低。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，寬松的樓市政策是二手房成交量上漲的主因，在利好政策刺激下，改善型需求成為市場主導(dǎo)。

成交量翻番

從業(yè)人員的流失是任何企業(yè)都會(huì)面臨的問題，這一問題在房地產(chǎn)中介行業(yè)體現(xiàn)得尤為突出。一位長期從事二手房中介的業(yè)內(nèi)人士在接受北京商報(bào)記者采訪時(shí)認(rèn)為，二手房中介從業(yè)人員流失率的變化，在一定程度上體現(xiàn)出市場的冷暖。2014年樓市入冬，二手房中介從業(yè)人員流失率極高；今年，從各個(gè)區(qū)域中介門店的情況來看，人員流失率明顯降低，樓市回暖、成交量上漲是最主要因素。

偉業(yè)我愛我家市場研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年前三季度，北京全市二手住宅網(wǎng)簽總量為142886套，比去年同期大幅上漲104%，創(chuàng)2010年樓市限購以來交易量新高。事實(shí)上，今年4月以來，北京市二手房成交量持續(xù)保持高位。其中，7月北京二手房住宅合計(jì)簽約21508套，創(chuàng)造了2013年3月市場爆發(fā)后的新高。盡管八九月成交量環(huán)比有所下滑，但仍然處于高位。

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為，經(jīng)歷了2014年的樓市成交低谷之后，2015年從“3·30”新政開始，在一系列樓市利好政策的刺激下，北京二手房市場供需兩旺，尤其是在改善型購房需求的支撐下，交易量大幅上漲。

房價(jià)漲幅新低

交易量猛增，并未帶來房價(jià)的大幅上漲，今年以來，北京市二手房市場“量升價(jià)穩(wěn)”的態(tài)勢較為明顯。數(shù)據(jù)顯示，2015年前三季度，通過我愛我家達(dá)成的二手住宅交易，成交均價(jià)為37933元/平方米，與去年同期相比漲幅僅為4.2%，房價(jià)年度同比漲幅創(chuàng)十年來新低。

“目前賣一買一或賣二買一的改善型購房需求大概占到二手房市場總購房量的六成以上，這部分改善型購房需求既是賣房的業(yè)主，同時(shí)也是買房的客戶，這種雙重身份使得房價(jià)保持了相對平穩(wěn)，很難出現(xiàn)大幅上漲。”胡景暉分析。

此外，三季度以來，一系列利好政策對樓市的刺激效應(yīng)逐步減弱，北京樓市已經(jīng)出現(xiàn)降溫勢頭。雖然近期有降息和公積金進(jìn)一步調(diào)低首付比例等利好政策，但對于購買標(biāo)的物更偏中高端和中高價(jià)位置業(yè)升級的改善型購房家庭來說，作用微乎其微。樓市的整體降溫也在一定程度上緩解了房價(jià)上漲的勢頭。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，價(jià)格漲幅不高，和二手房的價(jià)格處于高位有一定的關(guān)系?？此撇桓叩臐q幅，實(shí)際上購房成本依然在上升。另外，從具體項(xiàng)目看，也不排除部分購房者在購房政策環(huán)境寬松的情況下，舍棄二手房的購置，而選擇一手房，對部分二手房價(jià)格上漲起到抑制作用。

改善型需求占主導(dǎo)

“3·30”新政 ，三次降息、降準(zhǔn)，公積金貸款門檻放寬、利好政策的不斷釋放，促使市場回暖。北京二手房市場成交的最大特點(diǎn)是改善型需求占比提升，已成為市場成交主體。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，改善型購房需求的積極釋放，主要體現(xiàn)在中大戶型物業(yè)交易的繼續(xù)上升。另外也和今年對于改善型物業(yè)的供應(yīng)節(jié)奏加快有關(guān)系。從這個(gè)角度看，此類物業(yè)交易規(guī)模上升，符合市場預(yù)期，也是今年市場交易上升中一個(gè)重要組成部分。

“相比往年，今年‘換房’客戶增多是比較明顯的變化，‘以小換大’、‘以舊換新’是最常見的情況，此類改善型需求成交占比已超過總成交量的一半，并且有不斷增加的趨勢。”某二手房中介公司相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受北京商報(bào)記者采訪時(shí)表示。

另外，對于北京四季度的二手房市場，胡景暉預(yù)測，如果沒有更有力的利好政策出臺(tái)，比如適度放松限購，降低交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)，提高公積金貸款上限等，北京二手房市場的降溫勢頭或?qū)⒃谒募径瘸掷m(xù)，隨著交易量的回落，北京二手房價(jià)或?qū)⒊霈F(xiàn)穩(wěn)中有降。