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買房，別死盯著“均價(jià)”！

對(duì)于購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，“均價(jià)”一詞肯定不陌生。這個(gè)詞用途廣泛，無(wú)論是統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)、開(kāi)發(fā)商或者中介的首次報(bào)價(jià)，都能聽(tīng)到這個(gè)詞。

但就購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，也有不少人被它給坑過(guò)。原本均價(jià)2萬(wàn)多的房，為何看中的房源就會(huì)貴上不少？作為二手房的房主，為何別人的房子就能賣上均價(jià)？自己的就會(huì)低于均價(jià)？而在看到北京住宅或某一區(qū)縣均價(jià)僅為3萬(wàn)元/平方米時(shí)，或許又有了“天啊，為什么這樣的房子我看不到？”的感嘆。

而這一切，或許都算得上是“均價(jià)”曾經(jīng)惹的禍。那么我們又該如何去看待這個(gè)用了那么多年的“均價(jià)”呢？

概念

何為均價(jià)？

作為“均價(jià)”，實(shí)際上來(lái)說(shuō)只是作為一個(gè)統(tǒng)計(jì)的名詞。作為名詞解釋，均價(jià)是指將各單位的銷售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價(jià)。

而在樓市中的“均價(jià)”，顧名思義當(dāng)然是樓盤的平均價(jià)格，它代表一個(gè)項(xiàng)目的整體價(jià)位水平。但購(gòu)房者會(huì)發(fā)現(xiàn)，用標(biāo)著的“均價(jià)”來(lái)買房，往往想買的房子與打出的“均價(jià)”有很大差距。“均價(jià)”到底是什么樣的一個(gè)價(jià)格？

“均價(jià)”不是簡(jiǎn)單的算術(shù)平均值，而是開(kāi)發(fā)商根據(jù)當(dāng)前的市場(chǎng)情況專門制定的，以收回成本并獲得利潤(rùn)的價(jià)格。一個(gè)樓盤在推向市場(chǎng)時(shí)，先有“均價(jià)”，通過(guò)它來(lái)計(jì)算出每棟樓中的每個(gè)單元戶型的價(jià)位，它是整個(gè)樓盤銷售價(jià)格控制的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)，是這個(gè)樓盤售價(jià)的平均值。根據(jù)這個(gè)平均值，在給每一戶定價(jià)前，先定出要銷售的小區(qū)中每一棟樓的均價(jià)，在這里就要應(yīng)用到價(jià)差系數(shù)，它是根據(jù)每棟樓在總平面中的位置不同、朝向不同、景觀不同等定出來(lái)的。用擬定的均價(jià)乘以每棟樓的系數(shù)，得出這棟樓的銷售平均價(jià)。

事實(shí)上，均價(jià)的差異不僅存在一個(gè)個(gè)項(xiàng)目中，甚至在同一區(qū)域來(lái)說(shuō)，均價(jià)也有著不同的差異。

現(xiàn)狀

朝陽(yáng) 單價(jià)或相差10倍以上

橫跨北京東二環(huán)到東六環(huán)的朝陽(yáng)區(qū)，由于區(qū)內(nèi)板塊發(fā)展的差異性，造就了區(qū)域內(nèi)房?jī)r(jià)的懸殊。

由于有大部分面積位于北京四環(huán)以內(nèi)，朝陽(yáng)區(qū)近年來(lái)新增房源數(shù)量并不多。而令人關(guān)注的是，朝陽(yáng)區(qū)成為近兩年來(lái)北京豪宅市場(chǎng)的“供應(yīng)大戶”，也不斷刷新著北京豪宅的單價(jià)新紀(jì)錄。其中，位于農(nóng)展館的北京壹號(hào)院項(xiàng)目，一期產(chǎn)品售價(jià)將在15-20萬(wàn)元/平方米，而臨湖的房源，預(yù)計(jì)高達(dá)40萬(wàn)元/平方米的天價(jià)。除了四環(huán)內(nèi)的傳統(tǒng)高端住宅板塊，位于四環(huán)以外的朝陽(yáng)區(qū)孫河、東壩等板塊，也因優(yōu)秀的地塊條件，成為北京新晉豪宅板塊。孫河板塊是中央別墅區(qū)最后一塊低密度組團(tuán)，無(wú)論是從區(qū)域規(guī)劃、地理位置、周邊環(huán)境及配套方面，均優(yōu)勢(shì)明顯。區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)目包括龍湖·雙瓏原著、泰禾·北京院子、首開(kāi)·瑯樾、中糧瑞府等在內(nèi)，各家開(kāi)發(fā)商均打造成各自頂級(jí)產(chǎn)品系產(chǎn)品，售價(jià)也達(dá)到了10萬(wàn)元/平方米以上。而東壩作為規(guī)劃中的北京第四使館區(qū)，也吸引了多家知名房企進(jìn)駐，未來(lái)也將成為高端住宅聚集的片區(qū)。

不過(guò)，在朝陽(yáng)區(qū)與通州交界一帶、由北向南的區(qū)域分割線附近，也分布著均價(jià)在3—4萬(wàn)元/平方米以下的樓盤，如管莊、雙橋、草房等，但目前新房供應(yīng)量已不多。除此之外，分布北五環(huán)北苑地區(qū)的幾個(gè)樓盤，也成為朝陽(yáng)區(qū)近年來(lái)新房的供應(yīng)主力，該區(qū)域目前在售價(jià)格約在5萬(wàn)元/平方米以上。

均價(jià)從3萬(wàn)元、5萬(wàn)元，到10萬(wàn)元，甚至40萬(wàn)元，朝陽(yáng)區(qū)不同板塊內(nèi)的房?jī)r(jià)可謂天壤之別。如果以位于管莊3.6萬(wàn)元/平方米的北京新天地和東三環(huán)的北京壹號(hào)院40萬(wàn)元/平方米的最高價(jià)相比，同為朝陽(yáng)區(qū)的房源單價(jià)相差10倍以上。

豐臺(tái) 并非頂級(jí)豪宅林立

金九銀十，北京市場(chǎng)豪宅供應(yīng)增加，其中大部分集中在了豐臺(tái)區(qū)域。后期計(jì)劃入市的項(xiàng)目中魯能·釣魚臺(tái)·美高梅公館單套售價(jià)高達(dá)千萬(wàn)起。另有消息稱，龍湖·西宸原著或?qū)⑼瞥銎綄赢a(chǎn)品，預(yù)計(jì)15萬(wàn)/平方米的定價(jià)，進(jìn)一步加深了豐臺(tái)這一新興豪宅區(qū)的形象。

雖然豐臺(tái)豪宅項(xiàng)目靠?jī)r(jià)格吸引市場(chǎng)關(guān)注，但豐臺(tái)樓市并非只有豪宅，其主要在售樓盤仍以改善類項(xiàng)目為主。

據(jù)克而瑞房?jī)r(jià)點(diǎn)評(píng)網(wǎng)北京機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，豐臺(tái)10月在售項(xiàng)目中，單價(jià)超過(guò)6萬(wàn)的僅龍湖·西宸原著及紫辰院兩個(gè)項(xiàng)目，單價(jià)在3萬(wàn)至4萬(wàn)的改善類樓盤多達(dá)7個(gè)，且性價(jià)比較高。

以位于槐房西路的天恒金融街·公園懿府為例，上周六，項(xiàng)目首次開(kāi)盤推出266套房源，據(jù)項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，當(dāng)天去化超過(guò)八成，金額達(dá)10億元。據(jù)了解，項(xiàng)目銷售價(jià)格在4-4.2萬(wàn)元/平方米，套均總價(jià)則為450萬(wàn)。

豐臺(tái)作為內(nèi)城區(qū)曾在北京樓市中長(zhǎng)期邊緣化。而隨著公園懿府項(xiàng)目入市熱銷，尚未入市的愗源夏家胡同地塊、華潤(rùn)亞林西地塊、中鐵建方興石榴莊地塊等高價(jià)地皆蠢蠢欲動(dòng)。

對(duì)此，亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫表示，未來(lái)南四環(huán)有望成為繼東壩之后，北京西部新興的“豪宅區(qū)”。

“品牌房企爭(zhēng)相入駐是一個(gè)區(qū)域崛起的開(kāi)始。”另有專家指出，從這個(gè)層面講，率先打破區(qū)域樓市格局企業(yè)的項(xiàng)目勢(shì)必具有標(biāo)桿意義。

順義 環(huán)境配套引出均價(jià)差異

位于東北方向的順義屬于北京近郊，按照數(shù)據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的屬性來(lái)說(shuō)，這里房子的均價(jià)為2.1萬(wàn)元/平方米。

但事實(shí)上，龐大的順義如今在樓市中也是分為了不少區(qū)域。其中就包括了馬坡、新國(guó)展、中央別墅區(qū)、南法信、順義新城等。

不同區(qū)域，價(jià)格也有著不同的差異。就目前樓市而言，南法信與新國(guó)展屬于順義的價(jià)值低點(diǎn)。這里樓盤項(xiàng)目的售價(jià)很多還沒(méi)有達(dá)到2萬(wàn)元/平方米以上，其中最便宜的東亞·航國(guó)際的售價(jià)甚至只有1.6萬(wàn)元/平方米。諸如馬坡與順義新城這一區(qū)域的樓盤價(jià)格已經(jīng)達(dá)到了3萬(wàn)元/平方米左右。在中央別墅區(qū)，這里房子的售價(jià)就要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于上述的幾個(gè)區(qū)域。如金地·中央世家、中糧·瑞府等項(xiàng)目的別墅產(chǎn)品價(jià)格已經(jīng)達(dá)到了3000萬(wàn)元/套以上。

產(chǎn)生這一差異的原因也是多種多樣，有地鐵、區(qū)域開(kāi)發(fā)程度、環(huán)境、教育配套等諸多方面的原因。

以南法信與順義新城相比，雖然前者有地鐵的優(yōu)勢(shì)，但對(duì)于區(qū)域整體的開(kāi)發(fā)程度來(lái)說(shuō)，順義新城比南法信更為成熟。此外，由于南法信屬于新開(kāi)發(fā)區(qū)域，在配套與環(huán)境來(lái)說(shuō)與順義新城還有著一定的差距，因此也就造成了價(jià)格相差近1萬(wàn)元/平方米的情形。就中央別墅區(qū)來(lái)說(shuō)，這里所擁有的資源甚至是全北京獨(dú)有的，因此也就造就了如此高的在售價(jià)格。

此外，區(qū)域產(chǎn)品的不同也是其中之一的原因。如南法信主要以50年產(chǎn)權(quán)的商業(yè)類產(chǎn)品為主，其他區(qū)域則多是70年產(chǎn)權(quán)的住宅類產(chǎn)品。而正是多種多樣的原因，造成了順義不同區(qū)域所受樓盤的均價(jià)不同。

二手房 更具參考價(jià)值

對(duì)于二手房而言，區(qū)域二手房中的均價(jià)往往會(huì)出現(xiàn)比較明顯的差異。造成差異的原因也要比新房多更多。其中，學(xué)區(qū)房這一資源甚至可以讓緊鄰一街之隔的不同社區(qū)就出現(xiàn)幾倍的差異。舉例來(lái)說(shuō)，去年華清嘉園的二手房?jī)r(jià)格在10萬(wàn)元/平方米，與其一條馬路之隔的西王莊小區(qū)的價(jià)格則在5萬(wàn)元/平方米。

但與二手房也有不同的地方，由于同區(qū)域二手房是現(xiàn)房，周邊的環(huán)境相對(duì)固定，因此房源的周邊資源也就相對(duì)固定，這也讓二手房的價(jià)格相比新房來(lái)說(shuō)，更為穩(wěn)定，其均價(jià)也就更具參考價(jià)值。

“二手房與新房不同，由于產(chǎn)品固定，環(huán)境固定，同一小區(qū)的戶型也是相對(duì)固定的，因此這也就給房屋價(jià)格制定了區(qū)間范圍，因此二手房的均價(jià)會(huì)相對(duì)準(zhǔn)確一點(diǎn)。”鏈家某中介員工說(shuō)道，“由于二手房更注重市場(chǎng)，單方面漲價(jià)很難被市場(chǎng)所認(rèn)可，所以價(jià)格會(huì)穩(wěn)定一些，但是同樣，有些人著急賣房，往往會(huì)低于市場(chǎng)價(jià)出售，因此也會(huì)出現(xiàn)一定的浮動(dòng)。但根據(jù)多數(shù)房源所成交的走勢(shì)，還是可以看出一個(gè)社區(qū)的成交均價(jià)，而這一均價(jià)對(duì)于二手房的買賣也是有參考價(jià)值的。”

新房 玩花樣吸引人

與二手房不同，新房的均價(jià)則有著更為深層的“含義”。

“新房均價(jià)往往是吸引購(gòu)房人的主要因素之一。”一位不愿透露姓名的開(kāi)發(fā)商表示，事實(shí)上，價(jià)格是吸引購(gòu)房人關(guān)注項(xiàng)目的第一因素。

他認(rèn)為，除去豪宅項(xiàng)目外，往往售價(jià)越便宜的項(xiàng)目，越愿意把均價(jià)說(shuō)的低一些，因?yàn)檫@樣能吸引購(gòu)房人前來(lái)，在對(duì)購(gòu)房人產(chǎn)生直觀的影響后，甚至是讓購(gòu)房人產(chǎn)生購(gòu)買意愿后，在適時(shí)的表示由于房子不同、戶型不同，會(huì)產(chǎn)生不同的差異，從而留住購(gòu)房人。

而這一現(xiàn)象在一個(gè)樓盤開(kāi)盤前更為“嚴(yán)重”。有不少購(gòu)房人在等待樓盤開(kāi)盤時(shí)最想知道的便是房子的最終售價(jià)。但售價(jià)難尋，得到更多的回復(fù)都是多少多少元的均價(jià)。這實(shí)際上也是開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行市場(chǎng)探價(jià)的一個(gè)過(guò)程，實(shí)際，開(kāi)發(fā)商所在考慮的便是價(jià)格高了擔(dān)心賣不動(dòng)，定低了擔(dān)心賣賠了，所以干脆就采用均價(jià)的方式來(lái)試探市場(chǎng)。

觀點(diǎn)

區(qū)域均價(jià)已無(wú)參考意義

北京市房協(xié)秘書長(zhǎng) 陳志

平均價(jià)格僅適用從宏觀層面觀察市場(chǎng)變化的指標(biāo)之一，并不能夠精細(xì)地描述市場(chǎng)。單一用平均價(jià)格來(lái)描述市場(chǎng)現(xiàn)狀是不科學(xué)不嚴(yán)謹(jǐn)。對(duì)于購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，關(guān)注的區(qū)域、樓盤，甚至是這個(gè)樓盤中的哪一棟樓，哪一種戶型產(chǎn)品的價(jià)格，因?yàn)樵谝粋€(gè)項(xiàng)目中不同類型、戶型的產(chǎn)品價(jià)格也會(huì)有很大差異。

而在同一區(qū)域內(nèi)，僅看一個(gè)項(xiàng)目的價(jià)格也是不嚴(yán)謹(jǐn)?shù)?，還要看多個(gè)項(xiàng)目同一類型產(chǎn)品價(jià)格。從政府、數(shù)據(jù)機(jī)構(gòu)層面上講，未來(lái)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)要更加全面、嚴(yán)謹(jǐn)，現(xiàn)在有些機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)并不全面，造成給予購(gòu)房人的信息與商品房市場(chǎng)的現(xiàn)狀并不對(duì)稱，使購(gòu)房人錯(cuò)失購(gòu)房的良機(jī)。

特定小范圍房?jī)r(jià)更具指導(dǎo)

世邦魏理仕華北區(qū)研究部主管、副董事孫祖天

對(duì)于一個(gè)區(qū)域內(nèi)的均價(jià)分化，實(shí)際上是由于北京住宅用地供應(yīng)逐年減少，從而出現(xiàn)了土地成交價(jià)格不斷攀升的情況。又因?yàn)檫@些地塊都要求配建保障性住房。在這兩種因素的作用下，拿到高價(jià)地的開(kāi)發(fā)商通常都會(huì)將項(xiàng)目打造成高端系產(chǎn)品，以更高的售價(jià)保障項(xiàng)目的利潤(rùn)。

對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，特定而小范圍的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)對(duì)自身購(gòu)房更有指導(dǎo)性。而數(shù)據(jù)的提供機(jī)構(gòu)也應(yīng)在一個(gè)相對(duì)合理的范圍內(nèi)進(jìn)行房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)，并對(duì)所包含的房屋類型進(jìn)行說(shuō)明，方能給購(gòu)房者以參考和幫助。

幫助購(gòu)房人分析市場(chǎng)變化

克而瑞房?jī)r(jià)測(cè)評(píng)中心、房?jī)r(jià)點(diǎn)評(píng)網(wǎng)北京區(qū)高級(jí)分析師 郝燕

以豐臺(tái)區(qū)域?yàn)槔埡?middot;西宸原著等高端樓盤在某個(gè)月份成交量激增，很有可能提高區(qū)域均價(jià)。然而，這個(gè)標(biāo)高的區(qū)域均價(jià)，并不能反映豐臺(tái)區(qū)域的真實(shí)情況。如果要反映豐臺(tái)樓市的真正價(jià)格，在統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)時(shí)就應(yīng)該拋去這類超高端項(xiàng)目，同理，一些價(jià)格較低的保障房、自住房也應(yīng)去除。

目前，市場(chǎng)均價(jià)這項(xiàng)數(shù)據(jù)存在諸多水分，但對(duì)購(gòu)房人仍有一定的服務(wù)性。北京市場(chǎng)上主要購(gòu)房人群仍是剛需、剛改類人群，市場(chǎng)均價(jià)能夠在一定程度上，幫助這類購(gòu)房人分析出市場(chǎng)的變化。當(dāng)然對(duì)于購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，也不能片面地看均價(jià)，要結(jié)合市場(chǎng)大環(huán)境具體分析。

本報(bào)記者 徐楠 陳靜思 崔陸鵬