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根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局10月19日發(fā)布的數(shù)據(jù)，2015年1~9月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資70535億元，同比名義增長(zhǎng)2.6%，增速比1~8月份回落0.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資47505億元，增長(zhǎng)1.7%，增速回落0.6個(gè)百分點(diǎn)。

而銷(xiāo)售端則是另外一番景象，1~9月份，商品房銷(xiāo)售面積82908萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)7.5%，增速再比1~8月份提高0.3個(gè)百分點(diǎn)，銷(xiāo)售額也連續(xù)第四個(gè)月保持在雙位數(shù)增長(zhǎng)。

偉業(yè)我愛(ài)我家副總裁胡景暉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，從“3·30新政”開(kāi)始，全國(guó)各地出臺(tái)的一系列樓市刺激政策，取得了明顯效果，購(gòu)房人熱情有所恢復(fù)，住宅銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額持續(xù)增長(zhǎng)。銷(xiāo)售額增幅大于銷(xiāo)售面積的增幅，在一定程度上體現(xiàn)出改善型需求比重上升和中高檔住宅的集中入市。

熱！樓市成交連漲9個(gè)月

今年前兩個(gè)月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積同比跌幅超過(guò)15%，但經(jīng)過(guò)連續(xù)9個(gè)月的上漲，目前已經(jīng)達(dá)到7.5%。

分地區(qū)來(lái)看，1~9月份，東部地區(qū)商品房銷(xiāo)售面積39462萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)9.9%，增速比1~8月份回落0.2個(gè)百分點(diǎn)；銷(xiāo)售額34586億元，增長(zhǎng)21.7%，增速回落0.5個(gè)百分點(diǎn)。

中部地區(qū)商品房銷(xiāo)售面積21996萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)6.3%，增速提高2.1個(gè)百分點(diǎn)；銷(xiāo)售額11233億元，增長(zhǎng)8.7%，增速提高1.3個(gè)百分點(diǎn)。西部地區(qū)商品房銷(xiāo)售面積21450萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)4.5%，增速回落0.7個(gè)百分點(diǎn)；銷(xiāo)售額10925億元，增長(zhǎng)4.3%，增速與1~8月份持平。

9月末，商品房待售面積66510萬(wàn)平方米，比8月末增加186萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積減少387萬(wàn)平方米。

今年樓市成交向上，外部原因顯著。同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，從前三季度來(lái)看，樓市“救市”政策頻發(fā)，一線(xiàn)城市、部分二線(xiàn)城市，比如合肥、南京、蘇州等的樓市需求在“救市”政策刺激之下開(kāi)始集中釋放。

從政策面來(lái)看，截至9月底，除了多輪“救市”政策之外，央行也累計(jì)有五次降息四次降準(zhǔn)，貨幣政策開(kāi)始走向?qū)捤?。張宏偉判斷，樓市成交量?huì)短期反彈，金九銀十已沒(méi)太多的懸念，今年甚至一線(xiàn)城市及部分二線(xiàn)城市再次成為樓市“大年”。

冷！今年來(lái)投資逐月下行

盡管銷(xiāo)售數(shù)據(jù)不斷回溫，但卻始終沒(méi)能傳導(dǎo)至開(kāi)發(fā)投資端。

2015年1~9月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資70535億元，同比名義增長(zhǎng)2.6%，增速比1~8月份回落0.9個(gè)百分點(diǎn)，延續(xù)著今年以來(lái)逐月下行的趨勢(shì)。當(dāng)月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)為93.40，比上月下降0.06點(diǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)剃頭挑子一頭熱的局面也引起了市場(chǎng)研究者們的高度關(guān)注。

張宏偉說(shuō)，房企投資意愿繼續(xù)回落，這也反映出樓市下半場(chǎng)的市場(chǎng)背景下，需求不足導(dǎo)致房企投資動(dòng)力不足，今年樓市基本面復(fù)蘇好轉(zhuǎn)的“大年”不可持續(xù)。

渣打調(diào)研結(jié)果顯示，2015年中期房屋建設(shè)活動(dòng)仍顯疲弱，庫(kù)存過(guò)剩和融資困難導(dǎo)致樓市前景的市場(chǎng)預(yù)期偏向消極。短期內(nèi)市場(chǎng)情緒或難迅速好轉(zhuǎn)，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)仍較脆弱，復(fù)蘇或需要更長(zhǎng)時(shí)間。渣打分析師申嵐告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，房?jī)r(jià)調(diào)整和政策放松作用下，房屋銷(xiāo)售溫和改善，但庫(kù)存問(wèn)題仍令開(kāi)發(fā)商擔(dān)憂(yōu)。盡管融資成本有所下降且央行采取了降息措施，開(kāi)發(fā)商融資仍存在困難，且違約風(fēng)險(xiǎn)趨于上升。

這會(huì)傳導(dǎo)至正在復(fù)蘇的樓市銷(xiāo)售市場(chǎng)。胡景暉說(shuō)，“3·30新政”以來(lái)的樓市刺激政策的效應(yīng)在逐步減弱，不少城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)在八九月份已經(jīng)顯現(xiàn)出降溫態(tài)勢(shì)，成交量在持續(xù)萎縮。

張宏偉說(shuō)，從時(shí)間的角度來(lái)看，2016年初開(kāi)始新一輪的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整極有可能會(huì)來(lái)臨。屆時(shí)，如果企業(yè)沒(méi)有在今年下半年做到“未雨綢繆”，那么，房企就有可能會(huì)因此陷入被動(dòng)推盤(pán)的局面，企業(yè)的資金面也會(huì)因此遇到問(wèn)題。

瑞銀報(bào)告也稱(chēng)，鑒于一些被抑制的需求得到釋放、居民收入增長(zhǎng)放緩且前景不確定，2016年銷(xiāo)售增長(zhǎng)將放緩至約5%。該機(jī)構(gòu)觀點(diǎn)認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存將繼續(xù)，進(jìn)一步放松抵押貸款政策是有必要的，預(yù)計(jì)政府還會(huì)加快戶(hù)籍制度改革，之后在2016年晚些時(shí)候供需可望恢復(fù)平衡。

胡景暉提到，未來(lái)要保持市場(chǎng)的持續(xù)繁榮，必須針對(duì)主流的改善型購(gòu)房人群出臺(tái)更加有力的政策：比如提高公積金貸款的上限，增加中等價(jià)位的新房供應(yīng)，進(jìn)一步降低二手房交易的稅費(fèi)等。

趙慶 胡健