對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說，土地市場(chǎng)的冷熱在一定程度上預(yù)示和決定著未來樓市的走向，開發(fā)商在土地市場(chǎng)上的表現(xiàn)則可以表明企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略。因此，土地市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說，有著晴雨表的作用。
而從統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，前三季度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積15890萬平方米，同比下降33.8%，降幅比1月份—8月份擴(kuò)大1.7個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款4916億元，下降27.5%，降幅擴(kuò)大2.9個(gè)百分點(diǎn)。
對(duì)此，易居智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)稱，“從土地購(gòu)置面積的跌幅看，略有擴(kuò)大，但總體上維持跌幅企穩(wěn)的判斷。近期全國(guó)土地市場(chǎng)之所以沒有預(yù)期的好，關(guān)鍵在于三、四線城市拖后腿。實(shí)際上一、二線城市總體表現(xiàn)不錯(cuò)，部分城市的高溢價(jià)率現(xiàn)象依然很突出。所以后續(xù)不妨對(duì)于此類數(shù)據(jù)進(jìn)行一、二線和三、四線城市的分類分析，只有這樣才能真正釋放積極的信號(hào)”。
而據(jù)記者了解，像北京、上海這樣的一線城市，其土地市場(chǎng)的狀況和全國(guó)整體相比可謂大相徑庭。雖然由于出讓地塊數(shù)量和面積的大幅下滑，導(dǎo)致總體出讓收入不及去年，但只要有出讓的宅地，勢(shì)必引來開發(fā)商的哄搶，屢屢出現(xiàn)地塊樓面價(jià)超過周邊商品房售價(jià)的情況。
不過，雖然京滬兩地的土地市場(chǎng)同樣火爆，但近期兩地的相關(guān)部門卻對(duì)土地市場(chǎng)做出了截然不同的調(diào)整。在北京大幅增加土地供應(yīng)的情況下，上海則在3天內(nèi)叫停了5塊土地的出讓工作。那么兩地迥異的土地政策調(diào)整，是否意味著京滬未來樓市走向會(huì)出現(xiàn)變化呢。
“上海土地交易之所以收緊，和此前政府的表態(tài)有關(guān)系。后續(xù)部分地塊通過修改，會(huì)不斷增加中小戶型的物業(yè)類型。但是這不意味著上海土地市場(chǎng)會(huì)收緊。后續(xù)上海市場(chǎng)依然會(huì)出現(xiàn)和北京一樣火熱格局；而北京市場(chǎng)的土地?zé)?，和此前土地交易相?duì)低迷，目前集中放量有關(guān)。后續(xù)走勢(shì)方面，北京市場(chǎng)總體上會(huì)延續(xù)補(bǔ)庫(kù)存的政策導(dǎo)向，土地交易也會(huì)呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的態(tài)勢(shì)”。嚴(yán)躍進(jìn)稱。
北京一個(gè)月時(shí)間
賣地26宗
根據(jù)北京市國(guó)土資源局的數(shù)據(jù)顯示，10月20日到11月19日，這31天的時(shí)間里，北京市待出讓地塊合計(jì)達(dá)到26個(gè)，合計(jì)面積為206.27萬平方米，起始價(jià)合計(jì)為515.33億元。去除純綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地、商務(wù)用地、研發(fā)設(shè)計(jì)用地之外，住宅相關(guān)地塊合計(jì)為17塊，合計(jì)面積為152.9萬平方米，起始價(jià)合計(jì)為390.98億元。
而今年的1月份—5月份，北京一共新增土地供應(yīng)僅26宗，這一數(shù)量也創(chuàng)造了自2009年以來近7年的同期新低。這也意味著，接下來一個(gè)月的時(shí)間里，北京的土地供應(yīng)量將是年初5個(gè)月供應(yīng)量的總和。亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)也顯示，2015年1月份—9月份，北京僅供應(yīng)了27宗住宅性質(zhì)用地，累計(jì)供應(yīng)面積為278.62萬平方米，創(chuàng)自2006年以來的新低。前三季度，北京僅完成全年750公頃商品住宅供地計(jì)劃的37%。
對(duì)此，亞豪機(jī)構(gòu)資總監(jiān)郭毅分析指出，開發(fā)商手中的商品住宅在經(jīng)過今年的快速去化后，庫(kù)存已大幅削減，年末補(bǔ)充土地儲(chǔ)備的意愿大增。國(guó)土部門集中推地，一方面滿足房企購(gòu)地需求，另一方面也通過分流購(gòu)地需求來化解過于激烈的競(jìng)地局面，從而達(dá)到平抑地價(jià)的目的。
北京市國(guó)土資源局的官網(wǎng)顯示，截至9月底，北京土地出讓金總額已達(dá)1065.29億元，這個(gè)數(shù)字與2014年同期的1583億元相比，雖然同比減少了32.7%，但已經(jīng)成交的住宅地塊樓面價(jià)持續(xù)上漲，漲幅達(dá)到11%。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，“這26宗地正好是在一個(gè)月時(shí)間內(nèi)出讓，樓面起始價(jià)合計(jì)高達(dá)515.33億元，按照北京平均溢價(jià)率40%計(jì)算，成交土地額將突破700億元。雖然是跨月成交，但這700億元的成交，疊加北京已經(jīng)賣出的1065.29億元土地，接近1800億元，而如果最后40天再有土地成交，北京歷史上將第一次出現(xiàn)土地出讓少的情況下，成交額反而突破2000億元的情況”。
上海緊急叫停
多宗地塊出讓
相比于北京大幅增加入市地塊的做法，上海近期則恰恰相反。
繼10月12日叫停楊浦區(qū)新江灣城N091104單元C1-02(D7)地塊和松江區(qū)車墩鎮(zhèn)SJC10022單元13-07號(hào)地塊后。10月14日，上海市規(guī)劃和國(guó)土管理資源局再發(fā)公告終止青浦區(qū)朱家角鎮(zhèn)閣游路北側(cè)D03-09地塊、青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)佳迪路東側(cè)B5-01地塊以及嘉定區(qū)嘉定新城A03-5地塊出讓活動(dòng)。同時(shí)，原定于10月16日召開的2015年秋季閔行區(qū)經(jīng)營(yíng)性用地招商推介說明會(huì)也被取消。
而對(duì)于上海突然叫停多宗土地的出讓工作，在業(yè)內(nèi)人士看來，和近期上海市領(lǐng)導(dǎo)對(duì)于樓市的講話有關(guān)。
在10月9日上海區(qū)縣、大口黨委書記的季度工作會(huì)議上，上海市委書記韓正表示，上海房?jī)r(jià)已經(jīng)很高，如果不堅(jiān)持調(diào)控，將影響上海經(jīng)濟(jì)持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展，也會(huì)削弱城市的競(jìng)爭(zhēng)力。韓正還進(jìn)一步指出，上海市商辦市場(chǎng)供應(yīng)太大，消化不掉；但同時(shí)土地供應(yīng)不合理，中小套型住宅供需矛盾突出。“要抓緊研究制定約束性措施，土地供應(yīng)量不變，結(jié)構(gòu)必須調(diào)整。”他強(qiáng)調(diào)，上海要擺脫房地產(chǎn)依賴癥。
實(shí)際上，近段時(shí)間以來，上海土地市場(chǎng)的火爆程度在全國(guó)來說也是首屈一指。
中國(guó)指數(shù)研究院最新的報(bào)告顯示，上海第三季度土地樓面價(jià)為1.3萬元/平方米，環(huán)比第二季度上漲13.2%；較去年同期上漲了60.8%。其第三季度住宅用地平均溢價(jià)率達(dá)56%，較去年同期提高了26.8個(gè)百分點(diǎn)，位列十大城市溢價(jià)率榜首。
而在韓正做出上述表態(tài)后不久，雖然上海市相關(guān)部門取消了多宗土地的出讓，但還是有土地正常入市，其中一宗的溢價(jià)率高達(dá)98.4%。
10月14日，上海出讓兩宗商住用地，包括松江區(qū)車墩鎮(zhèn)SJC10022單元17-02/17-03號(hào)地塊、奉賢區(qū)南橋新城12單元10A-01A區(qū)域地塊，總成交價(jià)12.7億元。
其中，車墩鎮(zhèn)地塊起始價(jià)5.3億元，起始樓面價(jià)6147.82元/平方米，共有7家開發(fā)企業(yè)參與角逐，包括金地、碧桂園旭輝聯(lián)合體、紅星、k2、新城、恒文、禹洲等房企參與競(jìng)價(jià)。最終金地以6.95億元拿下該地塊，樓面價(jià)8062元/平方米，溢價(jià)率31.13%。
而在南橋新城地塊的競(jìng)拍中，中南集團(tuán)最終以5.73億元擊敗其余對(duì)手，樓面價(jià)為1.19萬元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)98.4%。出讓資料顯示，該地塊起始價(jià)2.9億元，起始樓面價(jià)6000.05元/平方米。
從上述情況也可以看出，如果上海不叫停多宗地塊的出讓，相關(guān)土地勢(shì)必高溢價(jià)成交，從而進(jìn)一步推動(dòng)上海房?jī)r(jià)的上行。
不過，也有業(yè)內(nèi)人士指出，“上海需要拿出對(duì)策，解決供需緊張的矛盾，只堵不疏肯定是不行的。目前來看，上海后續(xù)部分地塊通過修改，會(huì)不斷增加中小戶型的物業(yè)類型。但京滬兩地房?jī)r(jià)的總體趨勢(shì)仍將是上漲的”。
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