東莞商業(yè)體量太大價格低 開發(fā)商此舉算是創(chuàng)新轉型
風險提示：如果經(jīng)營失敗 投資客或將被迫一起吞下苦果
文/廣州日報記者蔣幸端 圖/廣州日報記者石忠情
在電商沖擊下，實體商鋪面臨瓶頸，跨境電商被許多商業(yè)地產視為“救命稻草”，房企紛紛借“跨境電商”轉型，搶食“頭啖湯”，東莞不少商業(yè)地產項目打出“跨境電商”概念進行銷售和招商。
不過，業(yè)內人士則提醒房企和購房者，“頭啖湯”不好喝，房企跨界經(jīng)營，對于非自己專業(yè)的行業(yè),沒有實力的房企應該慎入。此外，跨境電商地產項目遍地開花，大浪淘沙過后，除了經(jīng)營失敗的項目外，受傷的還有投資者，購房者們應該按照自己的實際需要來進行投資。
現(xiàn)象一：
新項目用“跨境電商”概念招商
今年6月，綠地大都會跨境商品直購體驗店正式在東莞常平亮相，雖然商鋪沒有進入正式銷售階段，但是開發(fā)商已經(jīng)開始打出“跨境電商”的概念進行招商，9月24日，綠地集團在東莞常平舉行綠地跨境電商購物公園招商大會，當天下午，就有不少投資者在現(xiàn)場對其將推出的商鋪排隊進行誠意登記。
與綠地一樣，萬科地產也同樣看好跨境電商產業(yè)，8月29日，萬科在廣州黃埔倉舉辦跨境電商全球戰(zhàn)略發(fā)布會，宣布進軍跨境電商產業(yè)。而有相關人士透露，萬科也打算在東莞打造一個與跨境電商相關的項目，今年以來，萬科地產在東莞虎門拿下五宗地，10月10日，萬科再次以5.4億元拿下虎門一宗商住地，該地塊商服用地占50%，被業(yè)內視為萬科為在虎門打造跨境電商而做出的準備。
有業(yè)內人士透露，目前，田禾地產及東莞的本土龍頭地產企業(yè)光大地產等開發(fā)商都有意涉足跨境電商產業(yè)。
現(xiàn)象二：
舊項目借“跨境電商”覓新春
與品牌開發(fā)商借“跨境電商”轉型不同，老舊的商業(yè)地產項目希望借助“跨境電商”帶旺人氣，“起死回生”。做為較早開發(fā)的商業(yè)寫字樓項目，位于東莞南城的豐碩廣場商業(yè)部分正在重新打造成環(huán)球匯東莞進口商品直購體驗中心，據(jù)了解，該項目早年以“主題商業(yè)”業(yè)態(tài)經(jīng)營，由于效果不理想已經(jīng)多次更改經(jīng)營業(yè)態(tài)，由原來的“一德商貿城”變身為“豐碩·中心城”，再變身為目前最時興的“跨境電商”，希望能夠借此讓項目重新興旺起來。
記者了解到，東莞田禾·東城國際食品交易中心也正在謀求打造成食品進口的跨境電商平臺，在電商的沖擊下，專業(yè)市場也受到影響，業(yè)內人士向記者透露，不少舊的商業(yè)地產項目涉水“跨境電商”，是想打破招租不力的困局，希望能夠增加人氣，提高招商、招租率。
業(yè)內人士：
很難讓消費者為概念買單
“跨境電商”被不少人視為商業(yè)地產項目轉型的“萬靈丹藥”，但業(yè)內人士認為，成功與否，仍需要時間驗證。
目前，東莞的跨境電商產業(yè)園已有近20個，大部分是以出口業(yè)務為主，也有小部分是進口商品展銷平臺，而其中除了極少數(shù)是由政府主導或參與外，大部分是房地產企業(yè)等自發(fā)跨界打造。東莞市跨境電子商務協(xié)會常務副秘書長韓俊介紹，“跨境電商需要時間來驗證，目前做跨境電商的城市很多，不僅試點城市在做，非試點城市也在做，而東莞暫時還不是試點城市。”而且，總體來講，目前政府大力扶持的是出口跨境電商，大多數(shù)開發(fā)商在做的進口跨境電商，目前暫時并無太多的政策扶持。他認為，“雖然目前進口跨境電商很火，也是未來發(fā)展的一種趨勢，但是目前國家政策不明朗，下一步會怎么樣，不好說。”
瑞峰置業(yè)市場研究部經(jīng)理李玲玲也表示，急于求成的“拿來主義”有可能會水土不服，如果競爭力不強則很快被淘汰，目前多數(shù)項目采用的形式是線上打概念，線下租售的方式，但是這種方式可能很難讓消費者為概念買單。
此外，韓俊還表示，與受到政策扶持的出口跨境電商相比，進口跨境電商更需要政策去規(guī)范和引導，“如通關渠道，正規(guī)的不正規(guī)的，合法的非法的都有，還有可能會出現(xiàn)假貨問題，這些都需要政府去規(guī)范。”
開發(fā)商：
如果不成功就換一種業(yè)態(tài)
開發(fā)商自發(fā)地一窩蜂做跨境電商平臺，可能會讓在探索階段的跨境電商市場變得混亂。一名不愿意透露姓名的開發(fā)商承認，打出“跨境電商”概念更多的是一種試探市場行為，跨境電商的概念可以吸引投資者的眼球。“不過，我們的項目從開建到銷售還需要兩三年時間，到時候如果跨境電商不火了，就會考慮換一種業(yè)態(tài)。”
東莞中原策略研究總監(jiān)車德銳也表示，跨境電商是目前最新的一種轉型方式，而且東莞部分鎮(zhèn)區(qū)還有政策補貼，所以大家都去做。“不過，雖然不少商業(yè)地產打算要做跨境電商，但是只會拿出兩三成的體量來試，而且現(xiàn)在也只是規(guī)劃階段，如果將來這個行業(yè)不好做了，可能還會換。”
韓俊也表示，開發(fā)商們都知道做跨境電商不一定成功，大家都還在持一種觀望的態(tài)度。
不過，有業(yè)內人士對此表示，如果開發(fā)商經(jīng)營失敗，那么最后一起吞下這枚苦果的，還有沖著“跨境電商”概念去投資的購房者們。
原因：體量太大寄望創(chuàng)新轉型
東莞中原策略研究總監(jiān)車德銳感慨，“目前東莞的商業(yè)體量太大，價格低，開發(fā)商只能想辦法創(chuàng)新轉型。”近兩年來，政府推出的地塊中，不少地塊商業(yè)配比太高，高達30%～50%，而以前僅為5%。意味著，東莞的商業(yè)體量供應量過大，如何完成銷售和招租成為讓開發(fā)商頭疼的難題。
同時，受到電商的沖擊，商鋪的租金不升反降。車德銳介紹，一些位于三四樓的商鋪，單價甚至比住宅還低。據(jù)東莞中原研究部監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，今年上半年東莞三級市場商鋪放租均價為74元/平方米，比去年同期的114元/平方米下降35.09%。
瑞峰置業(yè)市場研究部經(jīng)理李玲玲也同意這個觀點，她認為，傳統(tǒng)實體商業(yè)經(jīng)營已遭遇瓶頸，且步入發(fā)展困局急需尋找新出路，商業(yè)地產供應過剩、同質化嚴重、運營難、招商難都成為房企頭疼的問題。
目的：“跨境電商”是為了賣鋪
東莞市跨境電子商務協(xié)會常務副秘書長韓俊認為，開發(fā)商對跨境電商貨源組織、平臺搭建、平臺引流，通關及服務等核心問題的不了解，都將給開發(fā)商做跨境電商帶來巨大壓力。他認為，開發(fā)商的真實目的是為了賣鋪或是場地招租，跨境電商只起到輔助作用，“對于許多地產項目來說，跨境電商只是一個噱頭，是現(xiàn)階段的一種銷售手段，也許下一階段，就變成另外一種了。”在這種心態(tài)下做跨境電商，“他們可能不會像進口商那樣地投入。”
開發(fā)商做跨境電商也有成功的先例。韓俊告訴記者，深圳有個華南城，五年以前商鋪是空的，但是隨著一系列的政策出臺，他們把出口電商招進去，很快就招滿了，人氣也上來了，還把商城開到了其他的城市。有了這個典型的案例，“大家都想去試一下，目前除了跨境電商的概念外，沒有其他更好的概念吸引投資客買鋪。”
專家：“頭啖湯”唔易飲
東莞中原策略研究總監(jiān)車德銳認為，開發(fā)商做跨境電商，大多只是以概念做營銷，賦予項目附加的價值，搶到“頭啖湯”的話，還是能吸引到投資者的。但也要看后面的運營效果，運營不理想，其他項目就很難再以此為噱頭吸引投資者了。
業(yè)內人士認為，喝到“頭啖湯”可能帶來成功，也可能帶來失敗。李玲玲表示，開發(fā)商不在自己熟知的領域與行業(yè)施展拳腳，將會遇到更多的發(fā)展問題和阻礙，走得更加艱辛；做好跨境電商，對構建國際物流合作、建立品牌入駐供應鏈體系等，都需要較長時間去完成，所以房企做跨境電商前期投入的人力、時間、費用成本更高。
她表示，房企做跨境電商對于房企品牌、完善的運營平臺和體系、專業(yè)團隊、資源整合能力等方面要求很高，如果沒有實力應該慎入。
投資：應全面綜合考量
韓俊介紹，靠進口跨境電商賣東西，很難營利，投資跨境電商項目的商鋪，只能看你到底想要什么，“是提升企業(yè)檔次，尋找資源，為上市做準備等。”或者是開發(fā)商有更好的產品提供、服務方式，都可以考慮。
至于如何選擇合適的商鋪，韓俊表示，要看商鋪的投資方或運營方對跨境電商行業(yè)是否有足夠的了解，要掌握貨源、有通關渠道，還有選擇的產品要有競爭力，如果還有開發(fā)商的輔助推廣方式，就更好。
李玲玲也表示，選擇大品牌房企的跨境電商地產項目，以及房企與專業(yè)運營企業(yè)強強聯(lián)合的跨境電商地產項目，長遠發(fā)展更具保障。
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