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演員方子哥和房屋中介對簿公堂后接受采訪。曹璐/攝

安家置業(yè)是人生大事。在城市，買賣二手房往往通過房屋中介公司進(jìn)行交易，但是近年來，因房屋中介公司在提供居間服務(wù)過程中的不規(guī)范行為引發(fā)的民事糾紛屢見不鮮，這些行為不僅損害了當(dāng)事人的合法權(quán)益，也干擾了二手房交易市場的正常秩序，不利于社會和諧穩(wěn)定。房屋中介公司都有哪些不規(guī)范行為，又該如何規(guī)范?對此，記者進(jìn)行了調(diào)查采訪。

購房被騙 中介被判賠30萬

2012年6月，演員方子哥的妻子顏珍為兒子方曉鴿看中了北京市朝陽區(qū)某小區(qū)的一套房子。顏珍代兒子分別與北京我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司(以下簡稱我愛我家)、北京偉嘉安捷投資擔(dān)保有限公司(以下簡稱偉嘉安捷)簽訂合同，在我愛我家居間服務(wù)下，與李佳霖簽訂了《存量房買賣合同》，并先后支付給對方393萬元房款。

不料，李佳霖隱瞞了已將房屋委托他人出售并辦理了最高額抵押貸款的事實(shí)，使用偽造的房屋所有權(quán)證，騙取了方家的購房款393萬元。日前，李佳霖已因詐騙罪、合同詐騙罪被判處無期徒刑。

方子哥夫婦認(rèn)為，我愛我家和偉嘉安捷在房源信息審查、網(wǎng)簽辦理等方面未履行審慎義務(wù)，以方曉鴿的名義將我愛我家、偉嘉安捷起訴至北京市朝陽區(qū)法院，向兩家公司索賠300萬元。

法庭上，原告訴稱，賣房人戶口簿上的名字是李佳霖，其身份證和房產(chǎn)證的名字均為李蕊，第一次貸款沒成功，網(wǎng)簽也被撤銷。第二次網(wǎng)簽時(shí)，我愛我家又把李佳霖性別登記錯(cuò)誤，直至第三次網(wǎng)簽才成功。而早在第二次網(wǎng)簽前，涉案房產(chǎn)已被李佳霖抵押給了銀行，李佳霖第一次提供的房本就是假的。二被告工作中有瑕疵，沒有盡到審查賣房人身份證、房產(chǎn)證的責(zé)任。

我愛我家辯稱，公司已經(jīng)依照合同完成了居間服務(wù)，李佳霖的房本和身份證姓名一致，但和戶口簿姓名不一致，是李佳霖惡意隱瞞。被告并非國家權(quán)力部門，只能靠經(jīng)紀(jì)人經(jīng)驗(yàn)判斷房本真?zhèn)?，無法預(yù)知李佳霖詐騙。按照慣例，網(wǎng)簽性別寫錯(cuò)不會影響房屋交易和實(shí)際過戶。另外，在第一次網(wǎng)簽沒成功情況下，按照合同，原告不應(yīng)該交剩余房款，但原告卻在被告不知情的情況下，擅自把房款交給了業(yè)主。后又輕信李佳霖“能找人省稅”，主動拿出23萬元讓對方交稅。

擔(dān)保公司稱，購房款是方家私下給的李佳霖，沒有通過該公司資金托管。

二被告認(rèn)為，方家一直在全款買房還是貸款之間變來變?nèi)?，對一再網(wǎng)簽也有責(zé)任，在騙局中存在責(zé)任。

法院審理后認(rèn)為，我愛我家作為專業(yè)從事房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，收取了居間費(fèi)，卻規(guī)避了主要居間服務(wù)義務(wù)，對損害后果有一定責(zé)任。我愛我家存在未按照合同約定對出賣人(即李佳霖)的身份信息進(jìn)行全面核實(shí);未至房屋權(quán)屬機(jī)構(gòu)進(jìn)行核查產(chǎn)權(quán)證書真?zhèn)渭胺课菔欠翊嬖诓榉?、抵押等?quán)利限制信息;涉案交易實(shí)際經(jīng)辦人不具有經(jīng)紀(jì)人資格以及未充分告知警示房屋交易資金自行交割的風(fēng)險(xiǎn)等4項(xiàng)過錯(cuò)。

法院同時(shí)指出，原告忽視對合同內(nèi)容的審查，未盡合理的謹(jǐn)慎注意義務(wù)，且在第一次網(wǎng)簽已經(jīng)注銷、第二次網(wǎng)簽尚未進(jìn)行的情況下，仍支付李佳霖73萬元，對賣方過于輕信，也有過錯(cuò)。偉嘉安捷與方曉鴿是服務(wù)合同關(guān)系并非居間法律關(guān)系，法院在該案中不予處理。

今年9月23日，朝陽法院作出一審判決，認(rèn)定我愛我家公司構(gòu)成違約，判決其賠償30萬元。10月9日，方家不服一審判決，上訴至北京市第三中級人民法院。

房屋中介屢成被告

“房屋中介提供虛假信息，被判返還傭金”“房產(chǎn)中介私吞2萬差價(jià)成被告”“父親偽造兒子委托書，房產(chǎn)中介促成交易成被告”……類似官司并不少見。

去年，在北京工作的彭女士通過房屋中介購買了一套學(xué)區(qū)房，但整個(gè)購房過程卻并沒有因?yàn)橹Ц读烁哳~中介費(fèi)用而“省心”。她告訴記者，購房就是為了能讓女兒就讀附近的一所重點(diǎn)小學(xué)，自己一開始就把這項(xiàng)購房要求明確告訴了中介。然而，在彭女士支付了十幾萬元中介費(fèi)，簽訂了購房合同之后才發(fā)現(xiàn)，要符合一定的落戶年限才能夠入讀那所小學(xué)。“這些情況中介公司應(yīng)該事前核實(shí)清楚，并如實(shí)告知我。”

去年10月29日，河南省許昌市魏都區(qū)法院對一起居間合同糾紛案作出了審理。賣房人周某夫婦以為自己的房子賣了38萬元，然而房子卻在中介公司的操作下以40萬元賣給了買房人張某，多出的2萬元進(jìn)了中介的“腰包”。張某在后來得知實(shí)際售房價(jià)格后，將房屋中介公司訴至法院，要求房屋中介公司返還多收的2萬元房款及傭金。法院判決房屋中介公司退還買房人傭金8000元及購房款2萬元，并賠償購房款2萬元的利息損失。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前全國現(xiàn)有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)5萬多家，從業(yè)人員近百萬，每年傭金規(guī)模超過300億元。特別是在存量房市場，房地產(chǎn)中介作用更為凸顯。近年來，北京市場約70%以上的存量房買賣交易均在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的居間服務(wù)下完成。

記者采訪了解到，2010至2014審判年度，北京市朝陽區(qū)法院共受理居間合同糾紛案件1760件，涉案標(biāo)的1.38億元。“在高成交量的背后，因房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或從業(yè)人員違規(guī)、失職等行為引發(fā)的居間合同糾紛呈現(xiàn)出高發(fā)、復(fù)雜、多元的態(tài)勢。”朝陽法院酒仙橋法庭副庭長羅曼說。

據(jù)介紹，涉訴的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司主體相對集中。近五年，朝陽法院受理的涉存量房買賣的居間合同糾紛共涉及北京市約70家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司。以2014審判年度為例，北京安信瑞德房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司、北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司、北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司、北京我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司4家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司共涉訴197起，占到了同期全部居間合同糾紛案件的62%。

“此類案件的爭議焦點(diǎn)也較為集中。”總體而言，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司作為被告的案件，爭議焦點(diǎn)則多集中于中介機(jī)構(gòu)服務(wù)是否存在瑕疵、對房屋買賣合同不能履行或事后解除的后果是否存在過錯(cuò)、應(yīng)否退還中介費(fèi)并賠償相應(yīng)損失等。

此外，值得引起重視的是，在這類案件中，當(dāng)事人對爭議事實(shí)和過錯(cuò)歸屬的主觀認(rèn)識差異較大、認(rèn)同度低，矛盾尖銳。以2014年為例，朝陽法院受理的房屋居間合同糾紛調(diào)撤率僅為13.8%。

糾紛多由從業(yè)人員違規(guī)、失職引發(fā)

“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司作為居間人應(yīng)根據(jù)委托人的真實(shí)意思開展居間活動，并盡到專業(yè)從業(yè)者的注意義務(wù)。”朝陽法院調(diào)研發(fā)現(xiàn)，涉房屋類居間合同糾紛多發(fā)的原因除緣于部分二手房交易的當(dāng)事人違背誠實(shí)信用原則外，部分原因還在于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司居間服務(wù)中的違法、違規(guī)和失職行為:

首先，疏于核查客戶關(guān)鍵信息及重要材料造成合同履行隱患引發(fā)的訴訟在實(shí)踐中占據(jù)了較大比例。如對客戶出示的身份證明、房屋權(quán)屬證明未核驗(yàn)真?zhèn)?對房屋有無抵押、出租及私搭亂建等情形，委托人是否有權(quán)出售房屋等情況未審核查明等。

2012年，北京市民李先生通過中介與王先生簽署了房屋買賣合同，購買王先生的房屋，總價(jià)457萬元。合同載明涉案房屋設(shè)計(jì)用途為公寓。李先生支付了居間服務(wù)費(fèi)7萬元，并分三次向王先生支付了定金80萬元。

然而，李先生的買房計(jì)劃并沒有如愿進(jìn)行:李先生名下已經(jīng)有兩套住房，而涉案房屋用途為住宅，按照有關(guān)限購政策，不能購買涉案房屋。

李先生稱，其誤認(rèn)為涉案房屋的用途為商用辦公，購買不受住房限購政策的影響，并且已明確告知經(jīng)紀(jì)公司他的名下有兩套住房，而經(jīng)紀(jì)公司及王先生均未明確告知其涉案房屋用途為住宅。

李先生將某房屋經(jīng)紀(jì)公司告上法庭，要求退還居間服務(wù)費(fèi)。經(jīng)鑒定，經(jīng)紀(jì)公司提交的《關(guān)于如實(shí)陳述交易信息的聲明》，非李先生簽署。經(jīng)紀(jì)公司不能證明其明確告知了李先生涉案房屋性質(zhì)及詢問李先生是否具有購房資格。

法院認(rèn)為，某房屋經(jīng)紀(jì)公司在居間合同履行過程中未盡到告知和審查義務(wù)，導(dǎo)致房屋買賣合同不能履行，具有明顯過錯(cuò)。2013年10月18日，朝陽區(qū)法院作出一審判決，解除李先生與某房屋經(jīng)紀(jì)公司的居間合同關(guān)系;中介返還李先生居間服務(wù)費(fèi)7萬元。

“在這類存有隱患的存量房買賣交易中，受房價(jià)漲跌、政策調(diào)控等因素或其他自身原因影響，買賣一方事后往往以出售人無權(quán)處分或無權(quán)代理為由主張買賣合同無效，合同履行出現(xiàn)障礙、一方當(dāng)事人產(chǎn)生損失。”羅曼說。

針對相關(guān)主管部門的規(guī)定，為促成雙方交易獲取傭金，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司也有著各種“應(yīng)對之策”:如針對限購，承諾幫助買受人虛構(gòu)在京納稅或社保繳費(fèi)符合規(guī)定年限的證明;針對限貸，承諾為無實(shí)力的購房人辦理“高評”還貸手續(xù);針對高額稅費(fèi)，幫助買賣雙方簽訂“陰陽合同”。

“這種違法違規(guī)操作，惡意促成買賣雙方達(dá)成了不平等甚至是不合法的交易，一旦出現(xiàn)貸款銀行拒絕批貸、一方當(dāng)事人反悔等情形，就會導(dǎo)致合同無法履行或交易成本增加，甚至引發(fā)訴訟。”朝陽法院法官提醒。

另外，因收費(fèi)不規(guī)范，合同簽訂草率、條款表述欠嚴(yán)謹(jǐn)，引發(fā)爭議的情況也并不罕見。“中介公司內(nèi)部管理混亂，人員素質(zhì)良莠不齊，法律意識淡化薄弱也應(yīng)該引起注意。”

中國政法大學(xué)民商法學(xué)博士、河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)民商經(jīng)濟(jì)法學(xué)院講師劉斌認(rèn)為，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在居間服務(wù)過程中的不規(guī)范行為，嚴(yán)重?fù)p害了誠實(shí)信用的契約精神。這些非法居間行為首先侵害了消費(fèi)者的合法權(quán)益，使得本來希望通過中介機(jī)構(gòu)降低風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)交易當(dāng)事人陷入困境。其次，還導(dǎo)致了大量的房產(chǎn)糾紛，增加了交易成本和交易風(fēng)險(xiǎn)，直接增加了法院的訟累。再者，還擾亂了房地產(chǎn)市場秩序，阻礙了我國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對房地產(chǎn)居間行為的規(guī)范管理。

完善法律法規(guī)，遏制不規(guī)范中介行為

根據(jù)合同法第424條的規(guī)定，居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。一般而言，《房地產(chǎn)買賣居間合同》是買家、賣家及中介之間的三方協(xié)議，合同的簽訂是買賣二手房過程的重要一環(huán)。

“二手房權(quán)屬關(guān)系狀況復(fù)雜，北京所建房屋屬性種類也很多，之所以選擇通過房屋中介公司進(jìn)行交易，就是為了獲取專業(yè)服務(wù)，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。有關(guān)部門應(yīng)該引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司誠信履責(zé)，讓我們在支付高額的中介費(fèi)用的情況下放心、省心地買房。”準(zhǔn)備在北京買房的王先生坦言。

如何規(guī)范居間服務(wù)行為?對此，朝陽法院建議房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會等相關(guān)單位推行統(tǒng)一的存量房買賣居間合同范本。目前，在存量房交易的過程中，交易雙方簽署的《房屋買賣合同》均已適用各地出臺的規(guī)范文本，但約束房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及委托人權(quán)利義務(wù)的《房屋居間合同》尚未制定統(tǒng)一示范文本，公平設(shè)定委托人與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的權(quán)利義務(wù)，預(yù)防和減少糾紛的發(fā)生。

為防止中介機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員挪用客戶資金或攜款潛逃，保障交易安全、維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，相關(guān)主管部門應(yīng)推動中介行業(yè)保證金制度(即房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)繳納的，用于保障房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)消費(fèi)者權(quán)益的專用款項(xiàng))和責(zé)任保險(xiǎn)制度(作為被保險(xiǎn)人的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在房屋中介業(yè)務(wù)過程中，因過失給委托人及其利害關(guān)系人造成損失的，可由保險(xiǎn)公司在賠償限額內(nèi)負(fù)責(zé)賠償)的建立，以保障整個(gè)房產(chǎn)中介行業(yè)的良性發(fā)展。此外，建議嚴(yán)格市場準(zhǔn)入、建立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)等級評定和信用檔案制度。

劉斌認(rèn)為，可以借鑒國外的做法，比如，在美國，從事房地產(chǎn)中介行業(yè)有著嚴(yán)格的準(zhǔn)入門檻，從業(yè)人員諸如經(jīng)紀(jì)人、推銷員必須滿足嚴(yán)苛的從業(yè)條件，接收專業(yè)培訓(xùn)并通過職業(yè)資格考試后方可上崗。如果在執(zhí)業(yè)過程中出現(xiàn)不誠信行為時(shí)，不但會受到暫?；虻蹁N職業(yè)資格的處罰，還可能面臨刑事指控。

他認(rèn)為，首先應(yīng)當(dāng)完善房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的法律法規(guī)，明確相關(guān)主體的法律義務(wù)。其次，可以借鑒國外對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)主體設(shè)立的嚴(yán)格準(zhǔn)入制度，明確其背信行為的民事責(zé)任、行政責(zé)任和刑事責(zé)任。再次，應(yīng)當(dāng)基于統(tǒng)一執(zhí)法的原則，轉(zhuǎn)變當(dāng)前政出多頭的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)監(jiān)管模式。此外，還應(yīng)當(dāng)通過建立從業(yè)責(zé)任金制度、加強(qiáng)資金監(jiān)管力度、構(gòu)建違規(guī)信息共享和披露平臺等方式，以實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的合法有效管理，保護(hù)交易當(dāng)事人利益，促進(jìn)房地產(chǎn)交易市場的健康發(fā)展。

國家法官學(xué)院民商法教研室講師張凌云告訴記者，應(yīng)當(dāng)通過司法解釋等方式進(jìn)一步細(xì)化合同法中關(guān)于居間人告知義務(wù)的規(guī)定。“居間人的告知義務(wù)是居間合同中主要的法定義務(wù)，一定程度上決定了委托人與第三人能否締約成功，也是居間人獲得居間報(bào)酬的必要前提。”合同法并未對居間人告知義務(wù)的內(nèi)容或范圍、告知程度等作出較為具體的規(guī)定，導(dǎo)致實(shí)踐中常出現(xiàn)居間人以此逃避法律責(zé)任，以及各地法院裁判不統(tǒng)一的現(xiàn)象。

張凌云建議:第一，告知義務(wù)的范圍除了“有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)”，還應(yīng)當(dāng)包括相對人信用狀況、締約資格、履行能力，締約標(biāo)的物是否存在質(zhì)量瑕疵和權(quán)利負(fù)擔(dān)，網(wǎng)簽、付款、貸款、備案、登記等合同義務(wù)的具體履行方式，違約責(zé)任具體承擔(dān)方式等。第二，明確“如實(shí)告知”的含義，居間人的報(bào)告內(nèi)容應(yīng)當(dāng)盡量如實(shí)、客觀、真實(shí)。此處可以參考保險(xiǎn)合同的最大誠信原則，在合同有效期內(nèi)，應(yīng)依法向?qū)Ψ教峁┳阋杂绊憣Ψ阶鞒鲇喖s與履約決定的全部實(shí)質(zhì)性重要事實(shí)，同時(shí)信守合同訂立的約定與承諾。第三，細(xì)化關(guān)于居間人違反告知義務(wù)產(chǎn)生損害賠償責(zé)任的規(guī)定，明確居間人承擔(dān)責(zé)任的要件、證明責(zé)任分配、承擔(dān)責(zé)任形式、違約金及損害賠償額的確定等問題。