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蒙湘林/制表周靖宇/制圖

證券時(shí)報(bào)記者 蒙湘林

9月30日，央行和銀監(jiān)會(huì)宣布，在不實(shí)施限購措施的城市，對(duì)居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個(gè)人房貸，最低首付款比例調(diào)整為不低于25%。同時(shí)，住建部、財(cái)政部和央行三部委發(fā)布通知，要求提高住房公積金使用效率，全面推行異地貸款。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，從2014年“9.30”房地產(chǎn)新政開始，我國對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的扶持思路明確為從金融端加強(qiáng)居民購買力，此次一手房首付比例的下降，符合近期的市場預(yù)期，此次調(diào)整后，我國房貸政策環(huán)境基本回歸到2008年左右的水平。

而在資本市場，隨著A股大盤回暖，房地產(chǎn)板塊表現(xiàn)強(qiáng)勁，尤其是一二線龍頭地產(chǎn)股和具備國資改革等概念的主題地產(chǎn)股在國慶節(jié)后股價(jià)上漲明顯。市場目前的焦點(diǎn)在于，房地產(chǎn)市場下半年是否還會(huì)有更為積極的救市政策，此次政策空間的“底部”是否已經(jīng)出現(xiàn)。從證券時(shí)報(bào)記者采訪的情況來看，業(yè)內(nèi)對(duì)于下半年的政策預(yù)期普遍良好，隨著穩(wěn)增長預(yù)期的推進(jìn)，政策調(diào)整或許還有進(jìn)一步寬松的空間。

政策不斷加碼

分化格局強(qiáng)化

從“9.30”房地產(chǎn)新政開始，在大部分城市限購解鎖的背景下，我國對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的扶持思路就基本明晰，即從金融端加強(qiáng)居民購買力。具體措施包括：二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)由“認(rèn)房又認(rèn)貸”改為“認(rèn)貸不認(rèn)房”；二套房首付比例門檻下降，外加營業(yè)稅免征年限下降；二套房公積金首付比例下降。

在這些利好政策以及多次降息降準(zhǔn)的推動(dòng)下，今年以來房地產(chǎn)市場全面復(fù)蘇，全國大中城市的成交量增加明顯，個(gè)別城市如深圳、北京又出現(xiàn)了房價(jià)幾個(gè)月之內(nèi)翻番的“奇觀”。

單就首套房首付比例調(diào)整來看，我國歷史上一共進(jìn)行了5次大規(guī)模的調(diào)整。1998年，居民購買自用普通住房，不享受購房補(bǔ)貼的，首付比例不低于30%，享受購房補(bǔ)貼的，首付比例為個(gè)人承擔(dān)部分的30%；2003年，最低首付款比例下調(diào)至20%；2006年，最低首付款比例正式提高到30%；2008年，在經(jīng)濟(jì)刺激政策的背景下，首付款比例重新下調(diào)到20%；2010年4月又重新回調(diào)到30%；今年9月30日，非限購城市再次降至25%。

中信建投研報(bào)認(rèn)為，在一年的時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)救市政策不斷加碼，過程中伴隨著5次降息和4次降準(zhǔn)，極大地釋放了市場資金的流動(dòng)性，許多開發(fā)商的現(xiàn)金流充裕，銷售和拿地節(jié)奏加快。盡管如此，房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)還是呈現(xiàn)出分化的特征，即一二線城市的房地產(chǎn)市場相對(duì)于三四線城市更為強(qiáng)勢，且分化效應(yīng)進(jìn)一步加大。

數(shù)據(jù)顯示，今年9月一二三線重點(diǎn)城市成交增速分別為44%、28%和18%，前8月全國商品房銷售金額累計(jì)同比增長15%，在扣除掉40個(gè)大中城市后的數(shù)據(jù)則為9%，進(jìn)一步印證了此輪市場的復(fù)蘇主要為一二線城市推動(dòng)。中信建投預(yù)計(jì)，房地產(chǎn)市場的恢復(fù)將延續(xù)到明年上半年，考慮到北上廣深以及三亞并不享受此次政策利好，重點(diǎn)二線城市如蘇州、南京、長沙、鄭州等庫存結(jié)構(gòu)良好的城市預(yù)計(jì)優(yōu)先受益。

深圳規(guī)土委的一位研究員分析指出，“當(dāng)前購房人群的結(jié)構(gòu)化特征表現(xiàn)明顯，購買力越來越集中于一二線的中高收入人群。同時(shí)，宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩乃至繼續(xù)下降成為共識(shí)，當(dāng)前的房地產(chǎn)政策的邊際效應(yīng)在遞減，很難回到2008年時(shí)的‘全民購房’時(shí)代。”

有故事的地產(chǎn)股更有戲

在上述房地產(chǎn)救市新政頒布后，證券時(shí)報(bào)記者粗略統(tǒng)計(jì)了地產(chǎn)股指數(shù)的表現(xiàn)。去年9月30日新政發(fā)布至今，房地產(chǎn)開發(fā)指數(shù)（881153）從1405點(diǎn)漲至2211點(diǎn)，漲幅為56%，期間最高漲至4072點(diǎn)。從新政發(fā)布后一周的漲幅來看，去年的“9.30”為1.75%，今年的“3.30”為15%，“8.31”為-4%，“9.30”為9.2%。整體看來，房地產(chǎn)指數(shù)的漲跌與A股大盤的表現(xiàn)基本一致，不同的政策內(nèi)容對(duì)行情影響有限。

值得注意的是，在本輪房地產(chǎn)救市過程中，各類地產(chǎn)股的表現(xiàn)不一。一二線的龍頭地產(chǎn)股表現(xiàn)強(qiáng)勢但與指數(shù)基本持平，比如萬科A從去年9月30日至今的漲幅約為46%，保利地產(chǎn)為54%。而一些具備國資改革概念的地產(chǎn)股的表現(xiàn)則大幅超越指數(shù)，比如招商地產(chǎn)受益于大股東資產(chǎn)注入預(yù)期，同期漲幅高達(dá)126%；深振業(yè)A、深深房A受益于深圳國資改革，同期漲幅分別為78%和162%。

此外，一些具備業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型概念的特色地產(chǎn)公司，股價(jià)表現(xiàn)也優(yōu)于傳統(tǒng)地產(chǎn)股。比如大力發(fā)展區(qū)域性地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的廊坊發(fā)展，同期股價(jià)漲幅達(dá)到55%；轉(zhuǎn)型主題旅游文化地產(chǎn)的小地產(chǎn)公司中弘股份，同期漲幅高達(dá)121%；發(fā)展自貿(mào)區(qū)主題產(chǎn)業(yè)開發(fā)的華發(fā)股份，同期漲幅為85%；發(fā)展電影產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的中國武夷，同期漲幅為62%。

政策仍有寬松空間

那么，已經(jīng)歷了多重利好政策洗禮的房地產(chǎn)市場，在今年的最后三個(gè)月里，是否還可能存在進(jìn)一步寬松的空間？

中信建投地產(chǎn)研究員蘇雪晶認(rèn)為，此次首付比例下調(diào)5個(gè)百分點(diǎn)實(shí)質(zhì)上也為后續(xù)政策調(diào)整留下余地。一方面，我國有兩成首付的先例，另一方面，低首付也符合國際經(jīng)驗(yàn)，日本等國家最低首付比例都低于兩成，當(dāng)然首付比例不同也和各個(gè)國家城市化進(jìn)程、房地產(chǎn)市場發(fā)展水平以及金融體系發(fā)展有關(guān)，但綜合而言，從支持需求的角度，首付比例繼續(xù)下調(diào)是存在空間的。同時(shí)，房地產(chǎn)調(diào)控周期遺留下來的部分政策仍存在優(yōu)化空間，契稅優(yōu)惠可能是下一步出的牌，部分城市嘗試的購房退稅有望在更多城市鋪開。

深圳大學(xué)一位不愿具名的經(jīng)濟(jì)學(xué)教授，則從宏觀經(jīng)濟(jì)的角度對(duì)房地產(chǎn)救市政策預(yù)期表示看好。他表示，由于經(jīng)濟(jì)增速持續(xù)下滑，穩(wěn)增長成為國家和企業(yè)重要的經(jīng)濟(jì)任務(wù)，其中穩(wěn)投資帶動(dòng)的穩(wěn)增長意義不言而喻，房地產(chǎn)當(dāng)下仍然作為中國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)起著風(fēng)向標(biāo)的意義，下半年不排除繼續(xù)降準(zhǔn)降息的可能。當(dāng)然，房企在目前的市場環(huán)境下可以充分擁抱流動(dòng)性釋放的機(jī)遇，比如進(jìn)行股權(quán)或發(fā)債融資。