從摘得地王之初的“雄心壯志”到不得不轉(zhuǎn)讓獲取現(xiàn)金，中冶置業(yè)花費(fèi)了5年時(shí)間處理2010年高調(diào)斬獲的200億元南京巨無霸地王，不過，至今仍未完全脫手，地王之痛可見一斑。
《證券日報(bào)》記者查閱中國中冶相關(guān)公告獲悉，從2014年第一季度開始，中國中冶旗下地產(chǎn)平臺公司中冶置業(yè)開始分拆轉(zhuǎn)讓南京下關(guān)區(qū)（現(xiàn)已劃入鼓樓區(qū)）地王1號地，至今1號地已經(jīng)被切分為逾30塊地塊，超過11個(gè)項(xiàng)目公司出售，獲得轉(zhuǎn)讓資金超過100億元，收益逾11億元。
對此，中冶集團(tuán)總經(jīng)理、中國中冶總裁張兆祥接受媒體采訪時(shí)表示，“我們在那個(gè)范圍做一些調(diào)整，有一部分項(xiàng)目就直接轉(zhuǎn)讓了。我們要集中力量做一些事，還有一部分采取轉(zhuǎn)讓與合作的方式”。
值得注意的是，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，相比于地塊壓在手里4年時(shí)間，拿到地馬上開發(fā)、快速周轉(zhuǎn)才是賺錢之道。中冶置業(yè)迫于拆遷艱難、資金壓力等因素而“甩賣”，但歷時(shí)一年多時(shí)間，公司仍未擺脫地王之痛。
200億元地王之殤
作為南京的新名片，南京下關(guān)濱江商務(wù)區(qū)是南京政府看中的重點(diǎn)工程，2012年即決定總投資會超過500億元，總建筑面積達(dá)到384萬平方米，其建筑體量將達(dá)到新街口CBD的等級和規(guī)模。這里不僅是南京新的商務(wù)金融中心，在該區(qū)域內(nèi)，還有南京長江國際航運(yùn)中心等規(guī)劃。
鑒于該區(qū)域規(guī)劃的整體性，南京政府選擇了整塊出讓土地，從彼時(shí)下關(guān)濱江1號、2號、3號地成交價(jià)格就可見其體量之大，其分別在2010年、2012年拍賣，最終成交價(jià)為256億元，是全國總價(jià)最高的地王。
2010年9月19日，中冶置業(yè)與南京市下關(guān)區(qū)國有資產(chǎn)投資發(fā)展有限公司合資成立的臨江公司，以總價(jià)200.43億元拿下南京下關(guān)區(qū)濱江1號和3號地塊。其中，下關(guān)區(qū)濱江江邊路以西為1號地塊，規(guī)劃用地性質(zhì)為商業(yè)、住宅混合用地，總建筑面積達(dá)到204.77萬平方米，最終以底價(jià)121.41億元成交，折算樓面價(jià)5929元/平方米；而下關(guān)濱江江邊路以西為3號地塊，規(guī)劃用地性質(zhì)為商業(yè)、文娛、住宅混合，總建筑面積為95.42萬平方米，最后也以底價(jià)78.93億元成交，折算樓面價(jià)8272元/平方米。
值得注意的是，2012年11月30日，中冶置業(yè)又以56.2億元拍下2號地塊。此后，3幅地塊連成一體，總地面積達(dá)到236萬平方米，土地出讓金超256億元，成為總價(jià)最高的全國地王。
2013年6月份，《證券日報(bào)》記者曾實(shí)地走訪該巨無霸地塊，當(dāng)時(shí)中冶置業(yè)拿地已將近3年時(shí)間，但仍未進(jìn)行實(shí)質(zhì)性開發(fā)。1號地拆遷基本完成，但荒草叢生；2號地?cái)嗤邭堅(jiān)膹U墟之中，仍有幾十戶居民居住。
不過，盡管拆遷艱難、體量巨大、開發(fā)周期過長，中冶置業(yè)并未動“把1號地全部拆分甩賣”的念頭。然而，巨無霸地王的運(yùn)氣相當(dāng)不好，不但1號地和3號地遲遲無法動工，中冶置業(yè)資金被套牢。后來2號地塊被政府收回。
彼時(shí)，一位中冶置業(yè)內(nèi)部人士向《證券日報(bào)》記者透露，“2號地被政府收回后，公司現(xiàn)在根本不知道怎么開發(fā)1、3號地”，“反正地價(jià)在上漲，公司不會有什么損失”。
但進(jìn)入2014年以后，中冶置業(yè)因難以承受資金壓力而開始甩賣1號地。當(dāng)時(shí)，中冶置業(yè)稱將精力放在3號地塊中，逐步退出1號地塊的開發(fā)。
至今仍未全部脫手
截至目前，中冶置業(yè)已將1號地已經(jīng)拆分30多塊，逾10家項(xiàng)目公司進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，獲得轉(zhuǎn)讓資金超過100億元，而3號地還在手中，這塊巨無霸地塊至今仍未全部脫手。
《證券日報(bào)》記者根據(jù)中國中冶相關(guān)公告獲悉，從2014年第一季度開始，中冶置業(yè)將1號地拆分出售。中冶置業(yè)稱，根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃所確定的業(yè)態(tài)，分階段通過股權(quán)掛牌的方式進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。直至今年8月份轉(zhuǎn)讓出的6個(gè)項(xiàng)目公司，中冶置業(yè)已經(jīng)將這200億元的地王四度肢解出售，龍湖地產(chǎn)、上海證大等成為其接盤者。
對此，中冶置業(yè)解釋稱，由于1號、3號地塊整體開發(fā)體量較大，項(xiàng)目開發(fā)周期較長，為保證項(xiàng)目投資收益，中冶置業(yè)及項(xiàng)目公司將優(yōu)先集中力量推進(jìn)3號地塊的開發(fā)，并擬根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃所確定的業(yè)態(tài)引進(jìn)其他方參與1號地的開發(fā)，或分階段通過股權(quán)掛牌的方式進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。前期已完成部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜。
值得一提的是，中冶置業(yè)摘得該地王時(shí)，業(yè)內(nèi)曾有聲音稱，或許只有央企才能操盤如此大規(guī)模的盤子，但5年時(shí)間過去了，該地王的結(jié)局是被拆分為數(shù)十塊轉(zhuǎn)讓，而拆分轉(zhuǎn)讓的背后，顯然是有利于增加中冶置業(yè)的現(xiàn)金流入，減少應(yīng)收賬款，降低帶息負(fù)債規(guī)模，同時(shí)也利于盡量減少其損失。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)接受《證券日報(bào)》記者采訪時(shí)表示，中冶當(dāng)時(shí)拿下下關(guān)地王后，受累于拆遷成本以及房地產(chǎn)市場調(diào)控等風(fēng)險(xiǎn)，對于地塊進(jìn)行了分割處理。此類資產(chǎn)處理完畢后，能夠降低虧損額，進(jìn)而改善財(cái)務(wù)狀況和企業(yè)盈利能力。
1號地分多塊轉(zhuǎn)讓，2號地遭政府收回，3號地自己開發(fā)，這就是中冶置業(yè)曾耗資256億元拿下的南京下關(guān)巨無霸地王項(xiàng)目的命運(yùn)。
“地王的解套之路太難走，高調(diào)高價(jià)拿地，上演‘蛇吞象’戲碼的背后，將是難以擺脫的資金壓力，最終很可能拖累開發(fā)商，加速阻礙企業(yè)發(fā)展，甚至拖垮企業(yè)。”某業(yè)內(nèi)人士向《證券日報(bào)》如是直言。
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