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天津到底可以稱為幾線城市？天津樓市到底價值幾何？這兩個問題是許多購房者及業(yè)內(nèi)都在關(guān)注的問題。放眼京津冀甚至全國，我們發(fā)現(xiàn)，天津樓市存在著被低估的現(xiàn)象。雖然如水上板塊等的高端置業(yè)板塊地王頻出，樓盤單價已在4萬元的水平，但從發(fā)展的角度來看，天津樓市仍然是一片價值洼地。

天津房價沒有杭州高

天津的房價到底是高是低？在高房價方面，天津樓市甚至還比不過杭州等城市。天津是全國的直轄市，GDP總量在全國也是排名前列，其增長幅度更是難有城市相提并論，這是天津整體經(jīng)濟(jì)的優(yōu)勢之處。但是在這樣的大格局下，天津樓市因?yàn)橐恍┮蛩兀瑓s是排除在北上廣深一線城市之外的，平均房價1萬元每平方米的水平讓天津只能躋身1.5線城市。

造成這種現(xiàn)象的一個重要原因是：人口的流動性。與天津距離最近的北京，之所以房價能推高，其巨大的流動人口貢獻(xiàn)了主要力量。不斷進(jìn)入北京的外來人口需要住房，市場需求與供給的不平衡直接拉高了房價水平。

京津冀一體化打破北京獨(dú)大局面

京津冀一體化的發(fā)展打破了這種北京獨(dú)大的局面，在整體發(fā)展，協(xié)調(diào)發(fā)展的思路下，北京的虹吸效應(yīng)在減弱，北京的一些功能在向周邊疏解，相應(yīng)的，天津、河北等地的流動人口將逐漸增多。加上限購令的解除，房貸政策環(huán)境的寬松，將有更多的外來力量注入到天津樓市中，需求的增長必然帶來價格價值的提升。

也有專家表示，這次京津冀一體化的發(fā)展，對天津的帶動是全方位的，尤其是城市建設(shè)及樓市發(fā)展。天津樓市在經(jīng)歷過黃金十年后，經(jīng)歷了2014、2015這兩年的平穩(wěn)期之后，當(dāng)再次遇到大的政策性契機(jī)之后，或許會迅速躍入一線城市陣列。

城市核心區(qū)域價值可期

城市樓盤價格的決定因素是土地價值。近些年，天津核心區(qū)域的土地出讓價格不斷刷新紀(jì)錄，以南開區(qū)為例，自2013年以來，就出了手表廠、育梁道、天拖等地王地塊。而以水上公園為中心的水上版塊，簡直可以稱為“地王版塊”。幾乎每次周邊土地的出讓都意味著有新的價格紀(jì)錄的誕生，也讓人真切的感覺到這個核心版塊的價值的到底有多重要。

不久前的9月2日，水上西路西側(cè)地塊摘牌，最終天房以17.6億元的價格獲得該地塊，樓面價22391元/平方米，成為天津年度單價地王。水上西路西側(cè)地塊摘牌的同時，也意味著水上板塊價值再次得到提升，未來售價直指四萬或成常態(tài)。然而這并沒有結(jié)束，9月15日下午，天津土地交易中心釋出南開區(qū)一宗住宅商服綜合用地，掛牌起始價42.75億元(不含市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi))，折合樓面價18005元/平方米。僅僅是掛牌底價就已刷新了2015年以來的總價紀(jì)錄?？上攵?，在摘牌結(jié)束后，水上版塊將會誕生又一個“地王”。

高價樓盤分布有規(guī)可循

近些年，天津樓盤的價格不斷刷新，單價2萬元、3萬元、4萬元的樓盤逐漸增多，甚至有的樓盤宣稱單價7萬元，這些樓盤所占比例很小，但卻帶動了天津樓市的發(fā)展。從發(fā)展的角度來看，這些高價格的樓盤目前卻是一片價值洼地，值得樓市中的投資力量去關(guān)注。

不難發(fā)現(xiàn)，天津高價樓盤的分布其實(shí)是有規(guī)律可循的。和平區(qū)中心區(qū)域、水上板塊、海河沿線等板塊是高價值樓盤的聚集地。這些重點(diǎn)板塊共同的特點(diǎn)除了上文提到的土地價值高漲之外，還有一個原因是占據(jù)了城市中稀缺少有的資源。這種資源不僅僅是稀缺自然資源，還包括交通、地理位置、周邊配套、消費(fèi)等多方面。例如水上板塊的魯能公館項(xiàng)目，與天津唯一的水上公園僅一馬路之隔，天塔、奧城等稀缺配套環(huán)伺周邊，交通方面，地鐵3號線直達(dá)項(xiàng)目，而項(xiàng)目自身所帶的商業(yè)、酒店等配套足以支撐起自身的商業(yè)體系。這樣的優(yōu)勢讓這些樓盤成為保值增值性的最佳選擇，對于外來投資者來說，也是最安全的選擇。