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本報記者 劉可 通訊員 石巖

2012年6月，演員方子哥為兒子買房被騙，在詐騙人被判刑后，其子方曉鴿將中介北京我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司以及北京偉嘉安捷投資擔保有限公司告上法院，索賠300萬元。昨天上午，朝陽法院作出一審判決，認定我愛我家公司存在四點過錯行為，構成違約，判決其賠償30萬元。

法院還對外通報，2014年共受理居間合同糾紛300余件，安信瑞德、鏈家、中原、我愛我家四家中介公司涉訴197件，占同期同類案件的62%，其中，疏于核查客戶關鍵信息、違規(guī)操作等五類不規(guī)范行為頻發(fā)。

案情：

方家錢房兩空損失393萬元

2012年6月，方子哥一家在我愛我家公司居間服務下，簽署了一系列合同、文件，約定以420萬元的價格購買朝陽某小區(qū)一套房屋。同日，方子哥愛人顏女士向我愛我家公司支付居間服務費92400元、向偉嘉安捷公司支付保障服務費17600元。此后，顏女士陸續(xù)向賣房人李佳霖支付了房款。

但沒想到，這次買賣是一場早已設下的騙局，李佳霖隱瞞已將房屋委托他人出售并辦理最高額抵押貸款的事實，使用偽造的房屋所有權證，騙取了方家393萬元。最終李佳霖因詐騙罪、合同詐騙罪被判處無期徒刑，而方家則是錢房兩空。

因認為中介我愛我家公司和偉嘉安捷公司在房源信息審查、網(wǎng)簽辦理、房屋權屬審查、資金交付安全保障等方面未履行審慎、如實報告義務，造成其損失，方曉鴿索賠300萬元。

庭審中，我愛我家公司稱公司已完全履行居間義務，對出售方產(chǎn)權證、身份證，購買方買房及貸款資質(zhì)，房屋產(chǎn)權登記信息及設定抵押情況等均進行了核驗。方家損失系賣方詐騙行為造成，與服務瑕疵無關，且即使承擔賠償責任，也應以居間服務費為限，該公司已于訴訟前將服務費全部退還，不同意再賠償方家損失。

同時，我愛我家公司指出，未按照合同履行、輕信賣家才是導致方家損失的原因。首先，在合同履行過程中，方曉鴿一方在第二次網(wǎng)簽之前，超出合同約定的數(shù)額支付首付款。其次，在該公司已明示稅費應向稅務機關繳納的情況下，方家因認為通過李佳霖可以少繳納稅款，拒絕了該公司要求，堅持將稅費支付給李佳霖。第三，資金自行劃轉應在第三方見證下進行，但方家未經(jīng)該公司見證多次直接向李佳霖付款。

偉嘉安捷公司則提出，其并非居間合同當事人，并非本案適格被告。

判決：

“我愛我家”四點過錯構成違約

審理中，就產(chǎn)權證真?zhèn)渭胺课菟棛嗬畔⒉樵儐栴}，法院向朝陽區(qū)房管局進行了調(diào)查，該局表示自然人、法人只需提供身份證明、房屋坐落等，即可查詢上述情況。同時，主審法官向北京市住建委進行了咨詢，經(jīng)核實，針對存量房買賣的資金監(jiān)管問題，全市有11個區(qū)縣進行強制資金監(jiān)管，即除首付款及貸款金額外，其他購房款均須轉入建委指定銀行的資金監(jiān)管賬戶，但朝陽區(qū)并沒有進行強制資金監(jiān)管。此外，在刑事執(zhí)行問題上，因在2015年發(fā)現(xiàn)李佳霖存在漏罪，出現(xiàn)新的被害人，目前刑事執(zhí)行案件處于中止階段、新的刑事案件正在審理中，除涉案房屋外沒有追索到李佳霖其他財產(chǎn)。

法院認為，作為專業(yè)從事房地產(chǎn)中介服務的機構，我愛我家公司在居間活動中收取服務費，應盡到相應的注意義務。但在本案中，公司在四個方面存在過錯行為，違反了如實報告義務和勤勉義務，構成違約：第一，沒有按照合同約定對出賣人的身份信息進行全面核實；第二，沒有到房屋權屬機構核查產(chǎn)權證書真?zhèn)渭胺课菔欠翊嬖诓榉狻⒌盅旱葯嗬拗菩畔?；第三，涉案交易實際經(jīng)辦人不具有經(jīng)紀人資格，公司對經(jīng)紀人缺乏有效管理和制約，內(nèi)部控制及風險管理存在重大缺陷；第四，沒有充分告知警示房屋交易資金自行交割的風險，未提供資金托管服務的行為規(guī)避了主要居間服務義務，與損害后果存在一定關聯(lián)。

同時，法院指出，方曉鴿一方也存在過錯，忽視對合同內(nèi)容的審查，未盡合理的謹慎注意義務，且在第一次網(wǎng)簽已經(jīng)注銷、第二次網(wǎng)簽尚未進行的情況下仍支付李佳霖73萬元，明顯對出賣人過于輕信，故對損失發(fā)生亦負有責任。

因房屋交易無法實現(xiàn)系出賣人詐騙行為所致，綜合考量方曉鴿受損情況及各方過錯程度、責任大小以及中介公司的可預見性和可期待利益，法院判令我愛我家公司賠償方曉鴿違約金30萬元。而偉嘉安捷公司因并非居間合同法律關系當事人，方曉鴿對該公司提出的訴訟主張，法院在本案中未予處理。

一審宣判后，雙方均未明確表示是否上訴，但方子哥本人表示，賠償數(shù)額并未達到預期。

建議：

設立行業(yè)保證金制度

宣判后，法院召開新聞發(fā)布會通報，該院2014年共受理居間合同糾紛300余件，其中安信瑞德、鏈家、中原、我愛我家四家中介公司涉訴197件，占同期同類案件的62%。

朝陽法院酒仙橋法庭庭長周維琦介紹，調(diào)研發(fā)現(xiàn)中介公司存在五類常見不規(guī)范行為，包括疏于核查客戶關鍵信息及重要材料，規(guī)避政策法律違規(guī)違法操作，違規(guī)增設收費項目、超標收取服務費用，合同簽訂草率、條款表述不嚴謹，內(nèi)部管理混亂、人員素質(zhì)良莠不齊。以上五類不規(guī)范行為造成了合同履行的隱患，損害了交易雙方的權益，甚至干擾了市場交易的正常秩序。

對此，周維琦建議，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)協(xié)會等單位應推行統(tǒng)一的居間合同范本，相關主管部門應推動建立中介行業(yè)保證金制度和責任保險制度，建立房地產(chǎn)經(jīng)紀機構等級評定和信用檔案制度，并對經(jīng)紀公司經(jīng)營資質(zhì)進行動態(tài)管理，將相關信息向社會公示。

針對方曉鴿一案反映的問題以及二手房交易風險的預防，主審法官羅曼也建議，購房者一方面應根據(jù)自身經(jīng)濟狀況和置業(yè)需求，在科學評估市場風險、充分了解政策法規(guī)的情況下，審慎購置房屋；另一方面應盡可能選擇通過銀行或第三方資金監(jiān)管的方式進行支付，以保障資金交易安全，并應在交易過程中強化風險意識、法律意識，注意搜集留存相應證據(jù)。