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近期，深圳(樓盤)等一線城市及部分熱點(diǎn)城市“日光盤”的消息屢見報(bào)端。而與之相對(duì)的是，部分房企正加速撤出三四線城市。業(yè)內(nèi)人士表示，在房貸、公積金政策松綁影響下，樓市信心受到提振。整體看，一二線熱點(diǎn)城市與三四線城市的成交進(jìn)一步分化，特別是一線城市成交明顯回暖，個(gè)人住房貸款利率優(yōu)惠差異化的趨勢(shì)將愈發(fā)明顯。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，繼續(xù)加快銷售去庫存、調(diào)整城市布局、降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)才是“王道”。

三四線樓市成交低迷

樓市政策持續(xù)松綁成就了深圳、杭州(樓盤)等熱點(diǎn)城市的成交回暖，但無法令眾多三四線城市樓市走出低迷，真可謂“一半海水，一半火焰”。

萬達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林近日公開表示，無論政策再怎么刺激，二三四線城市，特別是三四線城市，都不可能有大的變化，因?yàn)橥恋氐墓?yīng)和現(xiàn)在的存量太大。假如不再增加供應(yīng)，用三年時(shí)間去庫存，中國(guó)地產(chǎn)才能進(jìn)入健康的狀態(tài)。

“樓市越低迷的地方，救市政策出臺(tái)就會(huì)越頻繁。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，從“330”新政到各地公積金新政，地方政府密集調(diào)整政策無疑是為了“救市”，但從庫存、人口流入等因素看，三四線城市樓市整體降溫的趨勢(shì)難以改變。中原地產(chǎn)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年前5個(gè)月，在其重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的全國(guó)54個(gè)城市中，一線城市合計(jì)簽約17.11萬套，同比漲幅達(dá)到了41%；二線城市共簽約70.66萬套，同比漲幅為13.4%；三線城市簽約16.9萬套，基本持平，而四線城市成交量輕微下調(diào)。

新華社房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)測(cè)系統(tǒng)數(shù)據(jù)也顯示，貴陽、昆明(樓盤)、成都等城市5月份新房住宅成交套數(shù)同比仍在下降。另據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，在迎來“紅五月”的火熱成交之后，南昌(樓盤)市場(chǎng)在6月第一周(6月1日-7日)即被打入“深淵”，新建商品房成交量就回落到879套，環(huán)比下跌50%；住宅成交量回落到688套，環(huán)比下跌56%。

“總體來看，目前除了深圳，全國(guó)大部分城市房?jī)r(jià)并沒有明顯上漲，很多處于同比或環(huán)比小幅下跌狀態(tài)，這說明大多數(shù)城市尤其是三四線城市仍然處于去庫存階段。”同策研究機(jī)構(gòu)總監(jiān)張宏偉如是表示。

中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)胡志剛指出：“過去幾年部分三四線城市盲目供地開發(fā)，一些住房產(chǎn)品存在品質(zhì)低且同質(zhì)化嚴(yán)重問題，住房消費(fèi)回歸理性后，這部分房子自然少人問津。有些城市在建規(guī)模依然很大，銷售速度跟不上庫存增加速度，庫存壓力不降反升。”

房貸優(yōu)惠現(xiàn)分化趨勢(shì)

隨著各地樓市成交愈發(fā)分化，個(gè)人房貸優(yōu)惠政策也開始出現(xiàn)分化。中國(guó)證券報(bào)記者走訪北京(樓盤)、天津(樓盤)等地銀行網(wǎng)點(diǎn)了解到，目前個(gè)人首套房貸獲得8.5折的貸款利率優(yōu)惠已不鮮見，且獲得優(yōu)惠門檻相比去年也低得多。一家國(guó)有大行北京某網(wǎng)點(diǎn)客戶經(jīng)理稱：“目前我行對(duì)于個(gè)人首套房貸最低可提供8.5折的利率優(yōu)惠，只要資質(zhì)符合要求就可以申請(qǐng)到，也不會(huì)強(qiáng)行要求購買產(chǎn)品。”而北京市多家房地產(chǎn)中介的工作人員表示，近期各家銀行對(duì)于北京地區(qū)二手房的首套房貸款利率優(yōu)惠一直也在不斷調(diào)整，目前以8.8折優(yōu)惠為主，部分銀行可提供8.6折甚至8.5折的貸款利率優(yōu)惠。

如此算來，以貸款100萬元、20年期限(等額本息還款)為例，對(duì)比降息后基準(zhǔn)利率(5.65%)和8.5折優(yōu)惠利率(4.80%)后發(fā)現(xiàn)，享受8.5折利率優(yōu)惠后，每月月供少還472.65元，總利息支出也減少了113436.17元。這對(duì)于購房者來說無疑是減輕了不小的負(fù)擔(dān)。

與之相對(duì)的是，不少三四線城市甚至是中西部地區(qū)的二線城市，個(gè)人房貸卻是“鐵板一塊”，貸款利率幾乎沒有什么優(yōu)惠。建設(shè)銀行(601939)南昌某網(wǎng)點(diǎn)的貸款客戶經(jīng)理對(duì)記者表示：“目前沒有聽說首套房貸利率可以打折，基本都是基準(zhǔn)利率，我們只能給您爭(zhēng)取放款快一點(diǎn)。”盡管在“330”新政中，二套房貸的利率已經(jīng)“松綁”，可以由銀行根據(jù)借款人的信用狀況和還款能力等自主確定，但利率基本都維持在原先基準(zhǔn)利率1.1倍甚至更高。

值得注意的是，今年以來，全國(guó)32個(gè)省市區(qū)均對(duì)住房公積金政策進(jìn)行了調(diào)整。此輪各地政策調(diào)整，主要以提高貸款額度、放寬住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、降低首付比例等為主要內(nèi)容。比如，北京、浙江、福建等地首套房的公積金貸款首付款最低可到兩成。江蘇最低首付比例下調(diào)至40%-45%。云南對(duì)于首次申請(qǐng)公積金貸款，最低首付比例降低至20%。

但不少房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對(duì)公積金新政的效果并不“感冒”。偉嘉安捷公司分析師吳昊透露，公積金貸款新政促使不少首次購房或二次購房人群開始選擇公積金貸款。但從北京各家銀行了解到，現(xiàn)在申請(qǐng)辦理組合貸款的手續(xù)相對(duì)復(fù)雜，借款人遞交材料后需要在銀行與公積金管理中心走兩遍審核程序，審批加放款時(shí)間最快也要3個(gè)月至3個(gè)半月左右。“二手房市場(chǎng)回暖促使‘賣一買一’業(yè)主加速入市。這些人因擔(dān)心房?jī)r(jià)上漲而影響下次交易，不愿意因貸款等太長(zhǎng)時(shí)間。”

業(yè)內(nèi)人士稱，未來樓市信貸政策料繼續(xù)趨于寬松，建議將首套房首付比例由原來的普遍首付三成降低為兩成。張宏偉稱，從短期內(nèi)來看，當(dāng)前市場(chǎng)仍然是調(diào)整期，市場(chǎng)基本面并沒有明顯改變，“去庫存”仍然為半數(shù)以上二線城市、大部分三四線城市樓市的主旋律。從這個(gè)角度來看，首套房首付比例有必要進(jìn)一步調(diào)整，應(yīng)降低為兩成，以此加快去庫存的速度。

不過，華夏銀行(600015)發(fā)展研究部戰(zhàn)略室負(fù)責(zé)人楊馳表示，銀行個(gè)人房貸不會(huì)采取“一刀切”策略，實(shí)際操作中銀行將根據(jù)不同區(qū)域、不同類型的客戶，靈活設(shè)定相應(yīng)比例的首付要求來控制風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，順應(yīng)利率市場(chǎng)化的趨勢(shì)，銀行將繼續(xù)優(yōu)化資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)，“以價(jià)補(bǔ)量”將成為房貸定價(jià)的基本策略，住房貸款利率優(yōu)惠差異化的趨勢(shì)將愈發(fā)明顯。

企業(yè)仍需跑量去庫存

業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，“紅五月”之后，樓市已站上“風(fēng)口”，下半年一二線熱點(diǎn)城市與三四線城市成交分化將進(jìn)一步加劇。除了一線城市及部分二線城市，樓市成交“量?jī)r(jià)齊升”仍較困難。實(shí)際上，中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的《2015年5月中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)報(bào)告》顯示，5月全國(guó)百城住宅平均價(jià)格為10569元/平方米，環(huán)比由跌轉(zhuǎn)漲，上漲0.45%；其中48個(gè)城市環(huán)比上漲，52個(gè)城市環(huán)比下跌；上漲的城市包括上海(樓盤)、深圳等，而下跌的城市則多為二三線城市。

當(dāng)前房企也不再盲目擴(kuò)張，而是加快調(diào)整城市布局，以期保住來之不易的“果實(shí)”。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，5月房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為92.43，比上月回落0.13點(diǎn)。1-5月份，中部地區(qū)投資6309億元，增長(zhǎng)4.9%，增速回落0.9個(gè)百分點(diǎn)；西部地區(qū)投資6999億元，增長(zhǎng)4.0%，增速回落0.6個(gè)百分點(diǎn)。

同策咨詢研究部預(yù)計(jì)，庫存去化周期在15-20個(gè)月之間的城市，比如重慶(樓盤)、杭州、武漢(樓盤)、福州(樓盤)等，今年下半年庫存去化周期將回落至15個(gè)月以下，去庫存的壓力將進(jìn)一步減輕，短期市場(chǎng)基本面將回歸合理。而其他城市，尤其是庫存去化周期在20個(gè)月以上的城市仍然面臨去庫存的壓力，比如西安(樓盤)、青島(樓盤)、天津、沈陽等城市，舟山(樓盤)、保定(樓盤)、東營(yíng)(樓盤)、臨沂(樓盤)、運(yùn)城(樓盤)、莆田(樓盤)、南平、江陰(樓盤)、徐州(樓盤)等大部分三四線城市，由于供地量偏大，市場(chǎng)供大于求，房?jī)r(jià)難有上漲，甚至部分城市仍要堅(jiān)持“以價(jià)換量”去庫存。

張宏偉認(rèn)為，對(duì)房企來講，首要的任務(wù)不是趕在這些基本面良好的城市制造少量多批的“日光盤”，或大幅漲價(jià)，而是要利用當(dāng)前政策“窗口期”積極跑量去庫存，同時(shí)調(diào)整并優(yōu)化庫存結(jié)構(gòu)。“捂盤惜售的結(jié)果只能是錯(cuò)過放量的‘窗口期’，錯(cuò)過企業(yè)扭轉(zhuǎn)局面的機(jī)會(huì)。對(duì)于企業(yè)來講，通過加快銷售業(yè)績(jī)回升，調(diào)整企業(yè)城市布局，優(yōu)化儲(chǔ)備項(xiàng)目結(jié)構(gòu)，降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)勢(shì)在必行。”