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北京樓市6月或“供不應求” 抄底時期已至？

周麗

近期受一系列利好政策的影響，北京樓市已顯現(xiàn)了明顯的回暖態(tài)勢，多個項目出現(xiàn)“日光”，位于六環(huán)的樓盤價格也一度突破8萬。

成交火熱的背后卻是新房供應量日漸萎縮的現(xiàn)實。今年前5個月，商品房供應僅為20238套，不足去年的一半，創(chuàng)下了近十年供應量的新低。而在傳統(tǒng)樓市旺季6月份，北京樓市預計只有20個項目入市，這一數(shù)量將創(chuàng)6月歷史開盤量的新低。

業(yè)內(nèi)人士在接受《中國經(jīng)營報》記者采訪時表示，在北京土地資源日益稀缺的情況下，北京住宅市場供不應求的矛盾正在加劇，商品房入市量不足，供需失衡，房價還將上漲。

在這種勢頭下，溫州炒房團重出江湖，有的溫州炒房者甚至1人搶下8套學區(qū)房。

有專家提醒北京購房者，抄底時期已至。

量價齊升背后：供應萎縮

北京樓市回暖的態(tài)勢越來越明顯。

上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，北京今年5月份前25天的市場成交量為663837平方米，去年同期為468562，同比上漲達42%。

樓市回暖不僅體現(xiàn)在總體的成交數(shù)據(jù)方面，還體現(xiàn)在熱銷的項目上。日前，北京多個樓盤出現(xiàn)了“日光”，如泰禾拾景園、旭輝御錦以及合生悅上城3個開盤項目。

而價格的上漲從“六環(huán)破8萬”可見一斑。雖然是個別項目，但六環(huán)的“萬元”項目已不在少數(shù)，如紫貴御園、海航國興城，價格在1萬~1.3萬元/平方米。中海金石公館、首開國風美唐等單價則均在3萬元/平方米以上。

隨著北京土地供應的日漸減少，地價一直在攀升。4月27日，首創(chuàng)置業(yè)以56.4億元摘得海淀永豐產(chǎn)業(yè)基地的一宗地塊，由于其“面粉”貴過“面包”的價格，在業(yè)內(nèi)引起了不小的轟動。地價抬升帶動房價上漲，似乎是地產(chǎn)界的定律，周邊有開發(fā)商表示“感謝首創(chuàng)”。在拿地半個月后，周邊多個項目伺機而動，率先開始漲價或計劃漲價，有的項目漲幅達3000元/平方米。

樓市量價齊升的背后卻是供應量的日漸萎縮。

亞豪機構統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年前5個月北京市場供應商品房僅20238套，供應面積194.12萬平方米，而這一數(shù)據(jù)與去年同期的48319套相比已經(jīng)腰斬，更是創(chuàng)下了近十年內(nèi)供應量的新低。亞豪機構市場總監(jiān)郭毅指出，毫不夸張地說，北京住宅市場供不應求的矛盾正在加劇，今年有可能創(chuàng)下有史以來的供應新低。

而6月份即將新入市的項目也未見增加。亞豪機構統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，6月北京樓市預計只有20個項目入市，其中包括10個純新盤和10個老項目后期。亞豪機構副總經(jīng)理高姍表示，這是今年連續(xù)第6個月的開盤量未能超過20個，而這一數(shù)量也將創(chuàng)造6月歷史開盤量的新低，即使是在調(diào)控風聲最緊的2012年，6月也有25個項目開盤。

中原地產(chǎn)市場研究部的一組數(shù)據(jù)或許能解釋北京商品房供應減少的原因。2013年4月到2015年4月，北京市供應住宅類用地113宗，合計建筑面積為2046萬平方米。剔除配建和自住房及各類保障房因素，實際商品住宅用地最近兩年僅供應了550萬平方米左右。

在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，這些土地折算成為商品房住宅只有4.5萬套左右，只夠北京歷史成交最差的一年消化。

據(jù)北京市國土局網(wǎng)站統(tǒng)計，截至5月26日，2015年前5個月北京僅新增土地供應26宗，這一數(shù)量也創(chuàng)造了自2009年以來近7年的同期新低。

“從目前北京成交的土地看，大部分土地成交價格高企，供應的住宅用地繼續(xù)減少，抑制了部分供應。”張大偉分析，還有一部分在北京擁有土地的企業(yè)放緩了開發(fā)節(jié)奏，以期待未來房價的上行，很多高端住宅都將成為現(xiàn)房銷售，客觀上也減少了現(xiàn)階段房源的供應量。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進認為，從北京目前新建商品住宅庫存的走勢看，持續(xù)攀升的態(tài)勢已基本停滯，目前處于一個震蕩下行的態(tài)勢。而北京目前樓盤的供求關系也發(fā)生微妙變化，庫存高位的格局開始轉(zhuǎn)變?yōu)槁杂胁蛔愕娘L險，這會帶來房價持續(xù)走高的動力。目前購房者持續(xù)觀望的情緒已經(jīng)淡化，二季度成交量會有一個明顯的上升，個別月份的波動并不會影響季度成交量的復蘇。

價格看漲 溫州炒房團重出江湖

在供應萎縮的情況下，張大偉預測，前期觀望的購房人群將加速入市，后市房價上行可期。

嚴躍進認為，房價穩(wěn)中向上是鐵定的事實，符合目前北京房地產(chǎn)市場供求關系、貨幣環(huán)境等情況。

據(jù)多家北京市房企營銷負責人透露，“漲價”已經(jīng)提上日程，但并不是對旗下北京所有項目全面提價，而是選擇個別“五一”期間銷售較快的項目，適當控制銷售節(jié)奏，包括在減少折扣力度上做文章，或者小幅上調(diào)售價等階段性提價試探市場的手段。

北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會網(wǎng)顯示，2015年4月15日，位于五環(huán)至六環(huán)位置的清水灣項目現(xiàn)房別墅產(chǎn)品獲批，擬售價格高達81600元/平方米，成通州區(qū)住宅銷售單價史上最高，而該項目此前銷售的高層產(chǎn)品成交均價不足2.5萬元/平方米。

在市場明顯回暖的情況下，溫州炒房團再出江湖，正在伺機抄底。此前有炒房者被曝出1人搶8套學區(qū)房。有業(yè)內(nèi)人士預測，炒房團復活暗示流動性或許會流入樓市。今年3月底以來，國家、地方相關政策連續(xù)利好，溫州炒房團又恢復了炒房信心。

溫州炒房團以及溫州炒房團帶動起來的其他炒房團，曾被認為像蝗蟲一樣可怕，所到之處大肆收購囤積房源，推高房價。溫州炒房團的興衰也一度被視為樓市興衰的“晴雨表”。如今，溫州炒房團再次現(xiàn)身江湖，釋放出樓市轉(zhuǎn)暖的信號。

海通證券副總裁、首席經(jīng)濟學家李迅雷[微博]認為房價新一輪的上漲已經(jīng)臨近。

“目前已進入買房的窗口期。首先從政策導向來看，新政支持自住及改善型需求的態(tài)度非常明確。”北京房地產(chǎn)協(xié)會副會長陳志表示，新政實施以來，無論是首付還是貨幣政策的支持，已經(jīng)讓消費者購買門檻明顯降低。對于開發(fā)商來說，企業(yè)的財務成本不斷加大，需要適當調(diào)整價格走量保證企業(yè)業(yè)績，房價水平短期內(nèi)不會明顯上漲。此外，從中國宏觀經(jīng)濟來判斷，目前房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定對穩(wěn)定中國經(jīng)濟的意義不言而喻。

嚴躍進則告訴記者，如果從購房的最佳窗口期看，實際上是去年第四季度，目前來說僅僅是一個次佳而非最佳的窗口期。抄底的最好時機已經(jīng)過去，但若從后續(xù)房價走勢看，目前購房者還是應該盡早入市。雖然信貸條件寬松會降低部分成本，但或許不及后續(xù)房價上漲帶來的新成本。