柏可林 攝
憑借優(yōu)惠的金融政策，上海自貿(mào)區(qū)將迎來萬達(dá)金融集團(tuán)的落地。無論是同萬科展開戰(zhàn)略合作，還是將金融集團(tuán)落戶上海自貿(mào)區(qū)并積極推進(jìn)準(zhǔn)REITs，其實都是王健林輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的推進(jìn)器。按照王健林的思路，萬達(dá)將在五年的時間里全方位迅速轉(zhuǎn)型為一家商業(yè)投資服務(wù)公司。
最近關(guān)于萬達(dá)集團(tuán)總部要遷至上海的傳言不斷，甚至有人開始半開玩笑地說：“大連萬達(dá)要變成上海萬達(dá)了！”
有媒體報道稱，“萬達(dá)集團(tuán)總部將從目前的北京搬到上海，現(xiàn)階段公司正在選地，未來將建造新的總部大樓”。這則消息在市場引起廣泛關(guān)注，除了金融圈在議論紛紛外，在球迷圈的討論度也極高。畢竟，對于老甲A時期的球迷，尤其是上海球迷來說，“大連萬達(dá)”代表的不僅是這家總資產(chǎn)超過5300億元的民營企業(yè)集團(tuán)，更是遼寧省大連的那支足球俱樂部。盡管“大連萬達(dá)”早就成為“大連實德”，與王健林和他的萬達(dá)集團(tuán)不再有任何關(guān)系，而王健林也選擇投資遠(yuǎn)在千里的西班牙，成為了馬德里競技足球俱樂部的老板之一，但是在上海球迷心中，“大連萬達(dá)”要變成“上海萬達(dá)”，實在是一件不容易接受的事情。
《國際金融報》記者幾次三番聯(lián)系萬達(dá)集團(tuán)，詢問是否真有此事，以及萬達(dá)遷至上海的具體時間表，但得到的只有公司對外負(fù)責(zé)人的一句話：“我們還沒有收到有關(guān)的公開文件，現(xiàn)在不方便作正式回應(yīng)。”
5月13日，萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林在接受《新京報》專訪時首次回應(yīng)稱：“上海要建總部，同時北京總部也要保留。”
據(jù)王健林介紹，萬達(dá)金融板塊已經(jīng)在上海自貿(mào)區(qū)注冊，將來旗下的金融和商業(yè)不動產(chǎn)很可能就會放在上海，而文化類和其他一些企業(yè)則會留在北京總部。王健林毫不避諱：“這樣做的目的，主要還是為了資本市場，能夠在公司做大時候更便捷一些；以后海外市場做好了，在海外再增設(shè)總部也不是不可能的事情”。
緊接著，商業(yè)地產(chǎn)龍頭萬達(dá)和住宅地產(chǎn)龍頭萬科于5月14日宣布“聯(lián)姻”。對于此次戰(zhàn)略合作，王健林透露，雙方合作不限于國內(nèi)，也將在全球展開，如果雙方接下來的談判能達(dá)成一致，將是超過千億級規(guī)模的大項目。他還表示，雙方的合作不涉及上市公司重組，而是上市公司旗下成立項目合資公司。
并非首次遷址
盡管萬達(dá)集團(tuán)總部幾經(jīng)搬遷，但注冊地一直沒有變動，即使去年底赴香港上市后也沒有變化。未來萬達(dá)的商業(yè)不動產(chǎn)和金融將以上海為總部，文化和其他板塊則繼續(xù)留在北京
像萬達(dá)集團(tuán)這樣一家2014年納稅金額高達(dá)274.2億元的巨頭企業(yè)，要想搬遷總部，并不是一件容易的事情。然而，從萬達(dá)的發(fā)展歷史來看，這樣的傳聞并非無稽之談。
《國際金融報》記者從萬達(dá)集團(tuán)官網(wǎng)了解到，早在2008年，萬達(dá)就完成過一次“大遷徙”。那一年，王健林將萬達(dá)集團(tuán)總部從大連遷址北京，萬達(dá)集團(tuán)官網(wǎng)上對這一事件的記載是：“2008年9月份，集團(tuán)將總部由大連遷往北京CBD萬達(dá)廣場，標(biāo)志著萬達(dá)事業(yè)邁上新臺階”，同時“2010年7月份，萬達(dá)集團(tuán)進(jìn)行了歷史上最大規(guī)模的一次機(jī)構(gòu)調(diào)整，其中即包括集團(tuán)和商業(yè)地產(chǎn)總部機(jī)構(gòu)徹底分設(shè)”。
對于這次萬達(dá)總部遷址，除了官方給出的為了“事業(yè)邁上新臺階”外，王健林也給出過自己的解釋。他當(dāng)時對外表示，“公司注冊地不變，實際上是在北京設(shè)立營運(yùn)中心。因為大連留不住商業(yè)地產(chǎn)人才，我敢說，目前整個集團(tuán)完全懂商業(yè)地產(chǎn)的人不超過10個人。”
萬達(dá)旗下主要業(yè)務(wù)包括商業(yè)地產(chǎn)、酒店、電影院線、文化旅游、電子商業(yè)、連鎖百貨等。公司總部注冊地是遼寧大連，但如今主要辦公人員都在北京。有一種說法認(rèn)為，前幾年從大連搬到北京的只是萬達(dá)集團(tuán)的業(yè)務(wù)中心，目前叫運(yùn)營總部。
眾所周知，萬達(dá)集團(tuán)發(fā)家于大連。1988年，部隊出身的四川人王健林辭官下海，靠在大連做舊城改造，賺到了人生中的第一桶金——近1000萬元人民幣。1993年，王健林走出大連，橫跨大半個中國，把版圖擴(kuò)至廣州。壓力最大時，他9天9夜都沒睡，第十天開會直接暈過去被送到醫(yī)院。從廣州開始，萬達(dá)逐步大規(guī)模走向全國，成為全國性房企。
盡管萬達(dá)集團(tuán)總部幾經(jīng)搬遷，但注冊地一直沒有變動。工商資料顯示，目前包括大連萬達(dá)集團(tuán)有限公司、大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)有限公司，以及萬達(dá)集團(tuán)大股東——王健林實際持股的大連合興投資有限公司，都共用一個注冊地址，即遼寧省大連市西崗區(qū)長江路539號。
北京市工商企業(yè)信息顯示，在2008年7月份，大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司北京分公司注冊成立，注冊資金50億元，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)為朝陽區(qū)地方稅務(wù)局；萬達(dá)文化產(chǎn)業(yè)集團(tuán)總部的注冊地在北京通州，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)為北京市通州區(qū)地方稅務(wù)局。萬達(dá)文化業(yè)務(wù)是該集團(tuán)未來發(fā)展重點，目前已是中國最大的文化旅游企業(yè)，注冊資金50億元，資產(chǎn)490億元；而萬達(dá)百貨公司的注冊地點亦為北京，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)為朝陽區(qū)地方稅務(wù)局。
對于上述三類主要業(yè)務(wù)為何選擇注冊在北京，中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟表示，每個城市都有特定的資源稟賦，北京是政治、文化中心，所以這類資源比較集中，從吸引人才角度來講，企業(yè)也會傾向于選擇北京。“北京更傾向于科技型企業(yè)的發(fā)展和研發(fā)，上海這部分就不如北京。但是上海也有上海的優(yōu)勢，上海金融體系比較發(fā)達(dá)、適合外向型經(jīng)濟(jì)。如果是發(fā)展互聯(lián)網(wǎng)金融要素市場，選擇上海則比較有優(yōu)勢。”
不過，仍有觀點認(rèn)為，如果真的要再一次遷址，2008年時期萬達(dá)高管“拖家?guī)Э?rdquo;大遷徙的場面恐怕不能避免。而且，除阿里巴巴之外，大多數(shù)互聯(lián)網(wǎng)巨頭的總部都聚集在北京，萬達(dá)撤離北京，雖說離“鐵哥們”馬云是近了，但是離“大部隊”卻遠(yuǎn)多了。
為何選擇上海
作為金融中心，上海以開放化、國際化的視野吸引眾多跨國公司地區(qū)總部入駐。萬達(dá)金融總部搬到上海，可以依靠上海的金融中心和區(qū)位優(yōu)勢，著眼全國放眼世界
在國內(nèi)城市中，北京與上海一直是吸引國際大型企業(yè)總部最多的兩大城市。按照商務(wù)部的數(shù)據(jù)，2003年底，上海擁有跨國公司地區(qū)總部56家，北京為24家，到2013年底，上海的跨國公司總部數(shù)量則為445家，北京只有142家。
“王健林很喜歡上海。”一名接近萬達(dá)集團(tuán)的人士透露，萬達(dá)集團(tuán)未來的總部很可能落在上海浦東。同濟(jì)大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院經(jīng)濟(jì)金融系教授石建勛表示，上海是國際金融中心，從資金運(yùn)作的便利性來說也有優(yōu)勢。相對北京，上海經(jīng)營環(huán)境好，政治氣氛沒有那么濃厚，氣候也較好。
業(yè)內(nèi)人士張宏偉告訴《國際金融報》記者，上海畢竟在建設(shè)國際金融中心，還有上海自貿(mào)區(qū)的政策和資源優(yōu)勢。投融資平臺的建設(shè)是大多數(shù)大型企業(yè)關(guān)注的，對于萬達(dá)來講，把上海作為區(qū)域總部很合適。“上海的優(yōu)勢不言而喻，如果拿上海和北京相比，就會很自然地把長三角與京津冀相比，前者比后者的經(jīng)濟(jì)靈活度無疑更強(qiáng)，上海國際開放程度更高，利用外資額遠(yuǎn)高于其他城市。”與北京相比，上海作為金融中心，從資金運(yùn)作的便利性來說也有優(yōu)勢。此外，張宏偉還表示，萬達(dá)遷址上?；蚓褪浅鲇谵D(zhuǎn)型和往海外拓展的考慮。
顯然，將集團(tuán)總部設(shè)在上海，與王健林對萬達(dá)未來的發(fā)展要求也相符合。此前，王健林宣稱，萬達(dá)集團(tuán)要進(jìn)行“輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型”，并提出兩個目標(biāo)：一是到2020年集團(tuán)服務(wù)業(yè)收入、凈利占比力爭超過65%，房地產(chǎn)銷售、凈利占比低于35%；二是海外收入占比超過20%。
除了上海有巨量人口、身為長三角市場的領(lǐng)頭羊外，上海正在建設(shè)國際金融中心，聚集大批跨國公司的地區(qū)總部，萬達(dá)酒店近來先后在倫敦、馬德里、芝加哥、洛杉磯等城市核心地段投資，國際化是很重要的一環(huán)。
就在今年1月23日，萬達(dá)集團(tuán)收購澳大利亞悉尼1 Alfred大廈和緊鄰的Fairfax House大樓，計劃投資約10億美元，建設(shè)一個綜合性地標(biāo)項目。這是萬達(dá)集團(tuán)繼黃金海岸珠寶三塔項目后在澳大利亞的又一重大投資。
此后，上海將有望在萬達(dá)國際化進(jìn)程中充當(dāng)“橋頭堡”的角色。畢竟，隨著上海自貿(mào)區(qū)進(jìn)一步擴(kuò)圍，上海已成為中國內(nèi)地走向國際的一個重要窗口。
值得注意的是，萬達(dá)電商已把業(yè)務(wù)總部放到了上海。而據(jù)媒體報道，萬達(dá)金融也已經(jīng)基本敲定落戶上海。3月24日，萬達(dá)互聯(lián)網(wǎng)金融服務(wù)（上海）有限公司在上海浦東新區(qū)注冊成立，注冊資本金4億元人民幣，法定代表人為萬達(dá)集團(tuán)總裁、港股上市公司萬達(dá)商業(yè)董事長、總經(jīng)理丁本錫。外界紛紛把這作為是萬達(dá)發(fā)展重心向上海轉(zhuǎn)移的信號。
即使如此，上海一家機(jī)構(gòu)的分析師對萬達(dá)總部遷址并不看好。她認(rèn)為，目前來看，未來更容易遷移到上海的是萬達(dá)的新板塊業(yè)務(wù)，無論是電商還是金融，都需要上海這座城市最前端的技術(shù)和信息支持。“但是，萬達(dá)集團(tuán)原來固有板塊業(yè)務(wù)則很難調(diào)整，不僅從城市文化基因來說難以匹配，工作人員也很難適應(yīng)如此長距離的工作環(huán)境。”
組建金融集團(tuán)
萬達(dá)正在面臨第四次轉(zhuǎn)型，從以房地產(chǎn)為主業(yè)的企業(yè)轉(zhuǎn)型為服務(wù)業(yè)為主的企業(yè)。如今，萬達(dá)布局互聯(lián)網(wǎng)金融的步伐正日趨緊湊
看著“鐵哥們”馬云的“螞蟻金融服務(wù)集團(tuán)”搞得有聲有色，王健林也想著打造一個屬于自己的萬達(dá)金融集團(tuán)。
其實早在去年8月，萬達(dá)、騰訊和百度在深圳聯(lián)合召開發(fā)布會，正式宣布在香港注冊成立電子商務(wù)公司。萬達(dá)、騰訊、百度將進(jìn)行賬號體系打通、會員體系、支付與互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品、建立通用積分聯(lián)盟、大數(shù)據(jù)融合、Wifi共享、產(chǎn)品整合、流量引入等方面的合作。這早為萬達(dá)互聯(lián)網(wǎng)金融成立做好了鋪墊，可是萬達(dá)金融成立卻一再推遲。
不過，萬達(dá)集團(tuán)副總裁兼財務(wù)總監(jiān)劉朝暉近日透露，目前萬達(dá)金融集團(tuán)已經(jīng)完成注冊，注冊地并非是外界傳言的深圳前?；蚴菑V州，而是上海，不過，他并未透露具體地址是否在上海自貿(mào)區(qū)，是否會借力自貿(mào)區(qū)金改的政策等信息。劉朝暉還表示，此前收購的第三方支付平臺快錢也會注入，并且未來還將研究互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品等多項純金融業(yè)務(wù)。
此前的公開資料顯示，萬達(dá)金融集團(tuán)架構(gòu)初現(xiàn)，可能由三部分構(gòu)成，分別是投資管理公司、財務(wù)公司、資本管理中心。但這一架構(gòu)可能會有所改變，萬達(dá)金融集團(tuán)將定位純金融。
如今，房企進(jìn)入金融業(yè)，“玩”起互聯(lián)網(wǎng)似乎已經(jīng)成為一種趨勢。2014年下半年開始，地產(chǎn)大佬們在金融、互聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)域的擴(kuò)圍，已將這一特性展現(xiàn)得淋漓盡致。
除了萬達(dá)，國內(nèi)另一家房地產(chǎn)巨頭綠地集團(tuán)也有聲有色地做起了金融。據(jù)了解，綠地金融投資控股集團(tuán)（下稱“綠地金控”）成立于2011年4月，是綠地集團(tuán)著力打造的戰(zhàn)略性金融產(chǎn)業(yè)平臺。而就在綠地2014年上半年借殼金豐投資重組方案披露之后，金控擴(kuò)張顯著加劇。
綠地金控集團(tuán)董事長、總裁耿靖曾在今年4月初表示：“綠地金控模式，實際上就是投資加投行，行業(yè)分類則當(dāng)屬大資管。”據(jù)綠地金控相關(guān)人士透露，公司成立最切實的目標(biāo)是要轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)模式，利用金融手段開發(fā)地產(chǎn)。
無論是萬達(dá)還是綠地，地產(chǎn)“大佬”們的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型之路，其行業(yè)背景依據(jù)都十分清晰：全國大約有1.7萬余家地產(chǎn)企業(yè)，目前有項目開發(fā)的只有5700多家，傳統(tǒng)的前十大地產(chǎn)商最大的市場份額也不過是3%，極為分散，地產(chǎn)行業(yè)的集聚性還不夠明顯。
而要說房企進(jìn)入金融業(yè)最直接有效的方式，莫過于控股或入股銀行。2013年，包括萬科、綠地在內(nèi)的多家房企入股城市商業(yè)銀行，并在2014年初形成趨勢。“將來房地產(chǎn)市場，沒有幾千億元的融資平臺，你只是一個打工者。”萬科集團(tuán)董事長王石曾這樣說過。
有人評論說，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的商業(yè)模式變化、金融行業(yè)“混業(yè)經(jīng)營”以及產(chǎn)融結(jié)合的推進(jìn)，房企金融戰(zhàn)略的升級將成為趨勢。不過，城商行規(guī)模、融資量均較小，入股銀行更多只能是小范圍布局。而進(jìn)入2015年，房企的金融版圖有了更豐富的內(nèi)容。
反過來看，對于銀行、保險、私募、證券等金融資產(chǎn)而言，房地產(chǎn)行業(yè)雖然進(jìn)入了白銀時代，但收益回報仍然可觀，尤其在2015年，房地產(chǎn)信托投資基金、資產(chǎn)證券化逐步推進(jìn)，摩拳擦掌準(zhǔn)備分享商業(yè)地產(chǎn)政策紅利的資本方，與房企合作是一條不錯的捷徑。
輕資產(chǎn)式發(fā)展
在房地產(chǎn)開發(fā)投資增速明顯放緩的背景下，以萬達(dá)為代表的部分商業(yè)地產(chǎn)商正致力于實現(xiàn)從“重資產(chǎn)”經(jīng)營模式向“輕資產(chǎn)”經(jīng)營模式的轉(zhuǎn)型，力求減少資金沉淀，保障現(xiàn)金流
近日，萬達(dá)宣布第四次轉(zhuǎn)型，意欲向輕資產(chǎn)模式發(fā)展。遷移總部，將更好地發(fā)揮萬達(dá)執(zhí)行力，以實現(xiàn)既定目標(biāo)。王健林指出，做好輕資產(chǎn)，首先必須建立輕資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)模塊，對其的考核主要看成本和租金。
想要弄明白什么叫做“輕資產(chǎn)”模式，就先得說說什么是重資產(chǎn)。以萬達(dá)集團(tuán)為例，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的主要產(chǎn)品是城市綜合體，這種產(chǎn)品模式就是建設(shè)一個大型萬達(dá)廣場，旁邊配套建設(shè)一些寫字樓、商鋪、住宅等，把配套物業(yè)進(jìn)行銷售，用銷售產(chǎn)生的現(xiàn)金流投資持有的萬達(dá)廣場。因為中國沒有支持長期不動產(chǎn)投資的金融產(chǎn)品，所以萬達(dá)只能以“售”養(yǎng)“租”。萬達(dá)廣場建成后自己持有經(jīng)營，全部租金收益歸萬達(dá)，這種模式叫重資產(chǎn)。
與重資產(chǎn)相反，輕資產(chǎn)投資建設(shè)萬達(dá)廣場，全部資金別人出，萬達(dá)負(fù)責(zé)選址、設(shè)計、建造、招商和管理，使用萬達(dá)廣場品牌和萬達(dá)全球獨創(chuàng)的商業(yè)信息化管理“慧云”系統(tǒng)。所產(chǎn)生的租金收益萬達(dá)與投資方按一定比例分成。這是一種全新模式，萬達(dá)去年開始研發(fā)，現(xiàn)在已開始運(yùn)行，這就是萬達(dá)廣場輕資產(chǎn)模式。
“輕資產(chǎn)并非是一個新的概念，是針對房地產(chǎn)企業(yè)過去多年的‘重資產(chǎn)’模式而言，它是一種理性的回歸。輕資產(chǎn)已成為萬達(dá)乃至商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)不得不面臨的現(xiàn)實選擇。”中購聯(lián)購物中心發(fā)展委員會主任郭增利說。
實際上，商業(yè)地產(chǎn)的大量資金沉淀和低回報率，已令萬達(dá)不得不改變運(yùn)營方式。萬達(dá)商業(yè)2014年年報顯示，公司及附屬公司全年實現(xiàn)總收入達(dá)1078.71億元，較2013年867.74億元增長24.31%。收入中的三大板塊——投資物業(yè)租賃及物業(yè)管理、物業(yè)銷售和酒店經(jīng)營，占比分別約9.6%、85.05%及3.72%。
“重資產(chǎn)模式雖然還能發(fā)展，但難度在加大。要快速擴(kuò)大規(guī)模，就要轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)。將來萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司可能去掉‘地產(chǎn)’二字，變成萬達(dá)商業(yè)投資公司或商業(yè)投資管理公司，去房地產(chǎn)化，也實現(xiàn)萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的全面轉(zhuǎn)型。”萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林在上月深交所演講中表示。
“我們定了一個目標(biāo)，5年內(nèi)把萬達(dá)擁有的規(guī)劃為7000萬平方米的銷售物業(yè)消化掉，可能5年以后，萬達(dá)廣場將沒有重資產(chǎn)項目了。”王健林表示，這意味著5年內(nèi)萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)將去房地產(chǎn)化，轉(zhuǎn)型為一家商業(yè)投資服務(wù)企業(yè)，類似于酒店管理公司，完全輕資產(chǎn)化。
在王健林的構(gòu)想中，電商平臺也是實現(xiàn)萬達(dá)輕資產(chǎn)平臺的重要保障，未來電商平臺將實現(xiàn)兩個方面的功能。一方面是萬達(dá)廣場的智能綜合管理系統(tǒng)，該系統(tǒng)將大大減少人力成本的支出。王健林說，“未來這個電商平臺，將集合16個子系統(tǒng)，涉及消防管理、商業(yè)管理、銷售管理、物業(yè)管理等，16個系統(tǒng)可集合在一張屏上。”另一方面，一旦平臺匯聚了大量的人和資源，就可用平臺去掙輕資產(chǎn)的錢。
正是因為電商平臺對于萬達(dá)實現(xiàn)輕資產(chǎn)如此重要，王健林把萬達(dá)電商安排在上海，才使人更加浮想聯(lián)翩。
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