開欄的話
“互聯(lián)網(wǎng)+”，今年兩會熱詞之一?；ヂ?lián)網(wǎng)將成為推動產(chǎn)業(yè)升級與創(chuàng)新的重要驅(qū)動，同時，也將成為改善民生的重要推動力。
目前，隨著與互聯(lián)網(wǎng)的結(jié)合，房地產(chǎn)、養(yǎng)老、醫(yī)療、創(chuàng)業(yè)就業(yè)等領(lǐng)域，都出現(xiàn)了一些新的態(tài)勢。這些態(tài)勢會怎樣發(fā)展？“互聯(lián)網(wǎng)+”將怎樣惠及民生？我們推出系列報道，與您共同關(guān)注這些新鮮變化。
沙丁魚群中沖進一條鯰魚，整個魚群的生態(tài)便產(chǎn)生了變化。二手房市場的“鯰魚”來了：近期，二手房市場掀起并購高潮：繼收購上海德佑地產(chǎn)后，鏈家地產(chǎn)又將易家地產(chǎn)納入網(wǎng)上平臺；58同城收購電商安居客；世聯(lián)行則于日前宣布，擬投資4.2億元收購Q房網(wǎng)15%的股權(quán)……
去年下半年開始，互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)中介異軍突起，引發(fā)房產(chǎn)中介業(yè)軒然大波。中斷合作、圍堵辦公樓……傳統(tǒng)中介與新興電商從“如膠似漆”到“公然開戰(zhàn)”，再到初春的“喜結(jié)良緣”，互聯(lián)網(wǎng)究竟給二手房市場帶來了什么？會引發(fā)房產(chǎn)中介的顛覆性革新嗎？
打破“租客房東兩頭吃”、信息不對稱格局
“手機號注冊，客戶端約看房，挺適合上班族。”在北京工作的白領(lǐng)丁小姐，在街邊看到互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)中介愛屋吉屋的廣告，就下載了客戶端，預約單下了不到兩分鐘，就有經(jīng)紀人約她看房。“工作太忙，沒時間去門店轉(zhuǎn)悠。他們界面做得挺舒服，傭金又便宜，就試了試。”
2014年，樓市深度調(diào)整，本就成交量偏低的房地產(chǎn)中介市場還迎來了互聯(lián)網(wǎng)“攪局者”。搜房網(wǎng)從房產(chǎn)信息發(fā)布平臺進軍線下服務領(lǐng)域，而愛屋吉屋等“新貴”則直接以離線商務模式亮相市場。這批“鯰魚”一殺入市場，就展示了互聯(lián)網(wǎng)跨界競爭的最大優(yōu)勢——廉價。
在二手房市場，今年1月，搜房網(wǎng)在北京等5個城市試水“0.5傭金”模式。通過其APP及PC平臺實現(xiàn)二手房交易，交易雙方就只需支付成交總額0.5%的傭金。而傳統(tǒng)房地產(chǎn)中介最高可以收取2.7%的中介費。這意味著電商平臺二手房交易的傭金費用只有傳統(tǒng)中介的1/5。
愛屋吉屋在北京收取傳統(tǒng)租房傭金一半的費用，在上海地區(qū)對房客免傭金，對房東收傭35%；而傳統(tǒng)中介一般是租客、房東“兩頭吃”，各收取月租的35%。去年3月才成立的愛屋吉屋，只用了不到9個月的時間，就躍居上海房屋租賃中介市場總成交量第一。
對于這些半路殺出的“程咬金”，傳統(tǒng)中介的態(tài)度也很明確。去年11月，鏈家地產(chǎn)、我愛我家等傳統(tǒng)房產(chǎn)中介機構(gòu)相繼宣布，全面停止與搜房網(wǎng)的合作。今年春節(jié)前，互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)中介搜房網(wǎng)的武漢分公司兩次被多家中介公司圍堵，整個辦公區(qū)一度癱瘓。
“中介當然需要改革。中介賺取的居間中介費主要是信息費與擔保費。在過去互聯(lián)網(wǎng)不發(fā)達時期，利用信息不對稱賺錢，甚至黑經(jīng)紀違法賺差價。搜房用0.5%的低價沖擊市場，的確有利于倒逼傳統(tǒng)中介提高服務水平。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說。
互聯(lián)網(wǎng)與傳統(tǒng)中介原本是產(chǎn)業(yè)鏈的上下游，前者負責線上推廣，后者負責線下服務。而這條產(chǎn)業(yè)鏈的贏利模式則是房產(chǎn)中介賺取交易雙方傭金，再拿出傭金的3%至5%投放到互聯(lián)網(wǎng)上做推廣營銷，這也被業(yè)內(nèi)稱為“端口費”。
無論是搜房網(wǎng)還是愛屋吉屋，都打破了原有分工明確的“食物鏈”。互聯(lián)網(wǎng)不再依賴于傳統(tǒng)中介謀利，而是直接面向終端客戶。
“過去互聯(lián)網(wǎng)只是信息發(fā)布平臺。如今，電商也要做線下交易，如果房源是不勞而獲，那就涉嫌不正當競爭。”張大偉說，之前傳統(tǒng)中介與互聯(lián)網(wǎng)中介之間的糾紛主要是源于房源搶奪，一些互聯(lián)網(wǎng)中介沒有自有經(jīng)紀人，而是拉攏傳統(tǒng)中介的業(yè)務員違背商業(yè)道德做私單，或是將其他中介的信息直接導流到自己的平臺上“搶客”。
黏合度、透明度更高，但信任度不及實體店
去年10月，房產(chǎn)經(jīng)紀人孫鐵峰從我愛我家跳槽到了愛屋吉屋。從街邊門店搬進寫字樓辦公室，小孫不再坐等客戶上門，而是網(wǎng)上一有預約訂單就趕緊出去服務。小孫說，跳槽到互聯(lián)網(wǎng)中介后，底薪從過去的3000多元漲到現(xiàn)在的6500元，收入提成也不再與房租成交額掛鉤，而是與訂單量和客戶評價掛鉤，所以對客戶特別不敢怠慢。
小孫十分看好互聯(lián)網(wǎng)中介的未來。一方面，傳統(tǒng)中介是以房為中心，中介跟著房子走，客戶選門店的隨意性較強。換區(qū)域選房，就可能會更換中介機構(gòu)，而互聯(lián)網(wǎng)中介與客戶的黏合度更高。只要服務好，客戶到哪里，都會利用同一個移動終端下單。此外，互聯(lián)網(wǎng)中介不再是中介機構(gòu)與租賃雙方分別簽合同，而是租賃雙方面對面簽約，提高了透明度，杜絕了“陰陽合同”。只收取居間費的中介，依然提供合同糾紛調(diào)解等居間服務，對客戶而言性價比更高。
互聯(lián)網(wǎng)的優(yōu)勢對房地產(chǎn)中介的影響并不小。即便是傳統(tǒng)中介，也在加快互聯(lián)網(wǎng)布局。像占北京二手房市場交易份額55%的鏈家地產(chǎn)，其中1/4的生意是線上業(yè)務帶來的；其投資的電商丁丁租房，也是主打租客零傭金。
不過互聯(lián)網(wǎng)并未掀起實體店的關(guān)店潮。在信用體系仍不健全的今天，在進行大額交易時，傳統(tǒng)中介的信譽擔保，特別是在實體店內(nèi)簽約，仍被消費者高度依賴。甚至像Q房網(wǎng)這樣的互聯(lián)網(wǎng)中介還主動開起了門店。
今年年初，成小姐在北京東四環(huán)附近購買了一套約60平方米的二手房。盡管聽說過搜房等新興互聯(lián)網(wǎng)中介，但最終成小姐還是選擇了老牌房產(chǎn)中介我愛我家。
“聽說網(wǎng)上中介的傭金很便宜，但還是覺得不那么放心。”成小姐最終的傭金是在總房款2.7%的基礎(chǔ)上打了八五折，花了5萬多元。而如果是采用搜房網(wǎng)，傭金費率只有0.5%，可以省下約4萬元。
“房產(chǎn)交易對普通人來說可能是投入一輩子的收入。沒有實體門店，會讓他們感覺很不安全。互聯(lián)網(wǎng)還沒有掀起中介‘去門店化’的浪潮。”鏈家地產(chǎn)研究部張旭說。
未顛覆傳統(tǒng)中介模式，而是加速其服務升級
互聯(lián)網(wǎng)會消滅房產(chǎn)中介，形成老業(yè)主與新業(yè)主直面談判的二手房交易新格局嗎？
“房地產(chǎn)和其他電商消費不一樣。一個人可以天天淘寶下單，但大部分人一輩子可能只買一次房。這就意味房產(chǎn)電商不可能像顛覆快消品那樣，靠規(guī)模取勝。”張大偉舉例，北京一年的商品房交易量只有20萬套，市場容量十分有限。
除了數(shù)量規(guī)模，產(chǎn)業(yè)鏈條也不一樣。房地產(chǎn)交易額巨大、交易對象唯一，其特點恰恰以慎重為先，本身往往只有一個中間環(huán)節(jié)，即房產(chǎn)中介。事實上，目前崛起較快的互聯(lián)網(wǎng)中介公司盡管在撮合買賣雙方、租賃雙方當面簽約，但本質(zhì)上還是中介公司。
“房產(chǎn)價值非常高，交易的標的又是非標準化的，這就意味著房產(chǎn)交易的風險更高，更需要專業(yè)人員的甄別服務。”張大偉說，在高房價基礎(chǔ)下，需要經(jīng)紀人提供覆蓋查明房源、鑒別估值、信用擔保等一系列專業(yè)服務，不是互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)可以替代的。因此，即便在歐美發(fā)達國家，居間中介費用也常常高達5%至6%。人們是在以支付經(jīng)紀傭金，來換取安全感。“所以互聯(lián)網(wǎng)對二手房市場的沖擊，遠遠沒有快速消費品行業(yè)那么大。”
事實上，互聯(lián)網(wǎng)并沒有消滅中介，反而在加速提升經(jīng)紀人隊伍的素質(zhì)。像近期二手房市場的多起“新舊混搭”的并購案，就足以說明無論是傳統(tǒng)中介還是新型電商，都力求打造完整的房源數(shù)據(jù)庫，形成核心競爭力，努力在互聯(lián)網(wǎng)時代多分一杯羹。
“無論線上線下的中介，目前都是靠傭金盈利。”在張大偉看來，互聯(lián)網(wǎng)還很難消滅房產(chǎn)中介行業(yè)，而是加速房產(chǎn)中介向更高效、更誠信、更強的線下服務能力的方向發(fā)展。
在即將入住新房的成小姐看來，無論是電商還是傳統(tǒng)中介，都沒有讓她百分之百安心。“中介傭金差別真是太大了，目前感覺雖然有競爭，但中間的很多環(huán)節(jié)還是很容易被坑。希望借助互聯(lián)網(wǎng)的力量，讓這個行業(yè)更公開透明，讓消費者成為最后的贏家。”
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傳統(tǒng)中介如何面對電商沖擊？專家表示——
暫不會取代，但長遠看也要上網(wǎng)
本報廣州4月12日電 (記者李剛)生活在大中小城市的居民對房產(chǎn)中介都不陌生。隨著互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展，移動互聯(lián)網(wǎng)業(yè)務越來越多地介入二手中介市場，萬科全民經(jīng)紀人模式、平安好房網(wǎng)的“去中介化”、Q房網(wǎng)獨立經(jīng)紀人，都對傳統(tǒng)的房產(chǎn)中介形成沖擊。在此背景下，部分中介公司已開始自我革命，擬通過放緩門店擴張、壓縮管理層級、建立電商平臺等舉措謀求突圍。
廣東省房地產(chǎn)研究會會長黃遠華認為，隨著移動互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展，未來二手中介將更多開展移動互聯(lián)網(wǎng)業(yè)務，這也是房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展的必然趨勢。移動互聯(lián)網(wǎng)快捷、高效、傭金低廉，這更符合市場的需求?，F(xiàn)在來看，移動互聯(lián)網(wǎng)暫不會取代中介代理，但從長遠來看，擁抱互聯(lián)網(wǎng)是中介代理行業(yè)必然之路。
據(jù)黃遠華介紹，目前中介的租房業(yè)務，移動互聯(lián)網(wǎng)化趨勢非常明顯。租房的受眾年輕人比較多，習慣于線上尋找房源。同時租房手續(xù)相對便捷，涉及金額也不高，線上支付比較成熟；而涉及二手房買賣，由于線下的工作如看房、過戶手續(xù)等較為繁瑣，涉及的交易金額及傭金數(shù)額較大，目前還難以在網(wǎng)上單獨完成。但移動互聯(lián)網(wǎng)化的行業(yè)趨勢不可小覷：今后互聯(lián)網(wǎng)將現(xiàn)場看房轉(zhuǎn)為網(wǎng)站搜索，客戶甚至可以通過微信看房，與經(jīng)紀人咨詢，讓成交更為便利。但無論租房還是賣房，現(xiàn)場看房、租售成交周期長等特點，使得互聯(lián)網(wǎng)與地產(chǎn)的融合并進，還需要一個過程。
假房源，也是個問題?；ヂ?lián)網(wǎng)上一般房子狀況好、價格又特別低的，大多是假房源。這與中介實體店門前及櫥窗上貼的各種誘人的房源信息如出一轍，發(fā)布虛假房源已衍生為中介經(jīng)紀行業(yè)吸引客戶的一種慣用銷售方式：只有等你與中介聯(lián)系時，他們才將真正的房源向顧客強推?；ヂ?lián)網(wǎng)公司將端口租給經(jīng)紀人，也不可避免地將中介市場的各種陋習帶上了移動互聯(lián)網(wǎng)。黃遠華表示，這首先需要相關(guān)部門針對移動互聯(lián)網(wǎng)出臺行之有效的監(jiān)管政策，其次消費者也應該提高警惕，嚴防上當受騙。
移動互聯(lián)網(wǎng)條件下的新型房產(chǎn)電商優(yōu)勢很明顯：互聯(lián)網(wǎng)的平臺可以黏附大量客戶；由于沒有實體鋪面的租金成本，房產(chǎn)電商給予經(jīng)紀人的提成比傳統(tǒng)中介高；房屋租售雙方支付的傭金也比傳統(tǒng)中介要低很多……這必然對傳統(tǒng)中介市場造成沖擊。黃遠華認為，準確地說這不是沖擊，而是一種新舊更替的“陣痛”，陣痛期肯定是不好受的，但陣痛期過后，大家尋找到新的平衡點了，形成新的模式了，陣痛也就沒有了。而這個平衡點就是基于互聯(lián)網(wǎng)，建立和完善行業(yè)的規(guī)則，全行業(yè)擁抱互聯(lián)網(wǎng)。
本報上海4月12日電 (記者孫小靜)目前，網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)中介因為中介費便宜受到消費者歡迎。這些中介的房源從哪來？信譽有保障嗎？未來發(fā)展有哪些新的挑戰(zhàn)？為此，記者采訪了愛屋吉屋公關(guān)總監(jiān)王永強。
王永強認為，信息真實透明便利，是移動互聯(lián)網(wǎng)的突出優(yōu)勢，網(wǎng)絡(luò)地產(chǎn)中介應該從開發(fā)真實房源信息開始。愛屋吉屋的做法是，在每進入一個城市前，先派出地推團隊收集該城市的房源基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，包括小區(qū)、樓盤、房源編號等。接下來，愛屋吉屋后臺400中心會逐一撥電話，將地推團隊收集來的房源進行核實，確保房源真實存在。
此外，王永強也表示，房產(chǎn)中介作為低頻、非標準、高標的服務行業(yè)，經(jīng)紀人中介服務目前無法由程序或軟件替代。所以，愛屋吉屋一方面在公司內(nèi)部不斷升級各類管理后臺，健全400品控及稽核體系，提升經(jīng)紀人收入、吸引更多優(yōu)秀人才加入房產(chǎn)中介行業(yè)；另一方面，主動跟住建委等上級主管單位保持緊密溝通，學習政策、接受其業(yè)務指導、監(jiān)督及來自社會各界的共同監(jiān)督、關(guān)注。
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