中國人民銀行、住建部、財政部等多部委于30日發(fā)布多個房地產(chǎn)相關(guān)政策，住房貸款利率、購房首付、二手房出售營業(yè)稅等多方面做出調(diào)整。機構(gòu)和專家分析指出，一系列新政顯示經(jīng)濟下行和就業(yè)壓力仍然較大情況下，中央希望借此穩(wěn)定房地產(chǎn)投資和家庭部門的消費意愿，但地產(chǎn)成交能否復(fù)蘇繼而投資和新開工有所恢復(fù)仍有待觀察。如效果不理想，不排除后續(xù)政策從“正?；?rdquo;向“寬松”過渡的空間。
二套房首付降低喚醒購房剛需
中國人民銀行、住建部、銀監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》明確，對擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通自住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。使用住房公積金貸款購買首套普通自住房，最低首付20%；擁有一套住房并已結(jié)清貸款的家庭，再次申請住房公積金購房，最低首付30%。
亞豪機構(gòu)分析，降低首付比例，提高購房資金杠桿，有助于撬動更多住房消費。在目前國內(nèi)商品房產(chǎn)能過剩的背景下，有助于緩解三、四線城市的高庫存壓力，對于一線城市來說，更成為拉動購房需求提升的利器。預(yù)計一線城市的房地產(chǎn)市場交易量將會在4月明顯升溫，三四線城市的樓市也將逐步回暖。
招商證券表示，最新經(jīng)濟數(shù)據(jù)顯示經(jīng)濟下行和就業(yè)壓力仍然比較大，政策需要做出響應(yīng)。二套房最低首付的調(diào)整有助于進一步釋放剛性需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)價格和房地產(chǎn)市場，希望借此穩(wěn)定房地產(chǎn)投資和家庭部門的消費意愿，從而推動總需求的企穩(wěn)回升。
民生證券研究認為，本輪房地產(chǎn)調(diào)整是短期因素（信貸偏緊）和中長期因素（政策回歸中性+高庫存+人口老齡化）共振的結(jié)果，現(xiàn)在救市只能緩解短期問題，但無法扭轉(zhuǎn)中長期趨勢。綜合來看，房地產(chǎn)的投資屬性將更多讓位于消費屬性，從純投資的角度來看，房產(chǎn)造富的時代已經(jīng)結(jié)束，未來將是股權(quán)造富的時代，不要去接下落的刀。推斷中央必將繼續(xù)加大穩(wěn)增長力度，地產(chǎn)政策還可能進一步松動。按照支持合理住房需求，下一步還有可能對交易環(huán)節(jié)稅費標(biāo)準以及首套房的房貸進行調(diào)整，但北京上海放開限購的可能性較低。
二手房營業(yè)稅“五轉(zhuǎn)二”鼓勵成交
《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》指出，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。根據(jù)財政部和國家稅務(wù)總局2011年頒布的政策，個人將購買不足5年的住房對外銷售，全額征收營業(yè)稅。個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房對外銷售，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。也就是說，個人將購買不足5年的住房對外銷售，不必區(qū)分普通住宅和非普通住宅，均應(yīng)全額征收營業(yè)稅。
易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進表示，財政部此次對營業(yè)稅全額征收的免征期，由過去的5年轉(zhuǎn)變?yōu)?年，這使得住房銷售市場得以活躍。使得很多改善性購房者的需求得到積極釋放，體現(xiàn)了住房市場金融財稅政策的優(yōu)化，對于鼓勵市場成交以及市場信心提振是有利好的。
中金公司分析認為，央行等部委文件是房地產(chǎn)政策向正?；貧w進程的延續(xù)，如果效果不理想，后續(xù)仍可能從“正?；?rdquo;向“寬松”過渡的空間。在經(jīng)濟下行壓力加大的背景下，釋放正常的住房需求以使得增長穩(wěn)定在合適的區(qū)間，是必要的做法，這對穩(wěn)增長有利，對市場也是利好。
國家統(tǒng)計局2015年2月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，與1月相比，70個大中城市中價格下降的城市有66個，上漲的城市有2個；與去年同月相比，價格下降的城市有69個，持平的城市有1個。
中金公司指出，后續(xù)地產(chǎn)成交量的走勢成為關(guān)鍵。政策明確以后，地產(chǎn)成交能否復(fù)蘇繼而投資和新開工能否有所恢復(fù)，成為值得關(guān)注的趨勢。如果成交量復(fù)蘇帶動投資和新開工企穩(wěn)復(fù)蘇，將對經(jīng)濟增長企穩(wěn)復(fù)蘇做出正面貢獻，這也將改變目前市場對于增長相對悲觀的預(yù)期。
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